龙冈惠民路项目全案营销推广报告.docVIP

龙湖壹品 全案营销推广方案 二〇一三年八月 目 录 第一部分 市场环境………………………………………………………………………………03 第一节 宏观环境分析…………………………………………………………………………03 第二节 龙冈发展概况…………………………………………………………………………06 第三节 龙冈分析宏观环境一全国房地产市场 二盐城房地产市场 2、需求：1-6月份成交量整体呈下降趋势，6月份环比下降近17% 据盐城GO房网监控数据显示，2013年1-6月份盐城市区商品房总成交套数17582套(含商铺、写字楼/公寓、住宅、经济适用房/回迁房、别墅、另含部分乡镇项目)，总销售面积182万㎡。其中普通住宅成交11749套，总成交面积132万㎡。其中6月商品房成交1468套，相比5月份减少了424套，环比下降16.79%，总成交面积22万㎡。 3、价格：1-6月房价波浪式上升，6月相比1月房价增长1.38% 据盐城GO房网监控数据显示，2013年1-6月份盐城市区成交备案均价为5626元/㎡，整体房价呈波浪式上升。2月份是转折点，房价由下降转上升。6月份的房价与5月份的房价基本持平，相比1月份增长1.38%。 三、宏观市场环境总结 1、全国市场： （1）全国市场受近期“新国五条”政策的调控影响，短期投资增速小幅回落，上市量同比、环比都出现下降，但同时也受新政“末班车效应”的影响，3月份全国商品房销售面积与销售额均出现不同幅度增长，东部地区增幅最高。 （2）“新国五条”细则的出台虽然导致部分城市房产在4月出现量跌价滞的趋势，但是并不意味着这一轮的调控能成为一道价格的“分水岭”，而且细则被多地政府架空，出现“一句话”细则，调控效果甚微。 （3）由于政府的土地财政并未改变，几轮的宏观调控导致房价越调越高，如今房地产调控越来越难，整体房价在调控中波浪式上升，楼市距离良性轨道的发展还远。 2、盐城市场： （1）盐城楼市也在新政“末班车效应”下使金三月成色十足，但随着各地国五条的落地渐入“满月”，四月份开始，楼市成交明显降温。 （2）从1-6月份成交均价来看，盐城房价并未受新政的影响，仍缓慢上涨，不像一、二线城市那样大起大落。 （3）盐城属于三线城市，受国家宏观调控政策影响很小，也比较慢。目前盐城房地产市场主要受供求关系影响，整个发展趋势较为平稳、健康。 第二节 龙冈发展概况 基本概况 龙冈镇隶属于江苏省盐城市盐都区，地处盐城市区西郊，距市区9千米，因镇北绵延7.5千米形似卧龙的沙冈而得名。龙冈镇东临204国道，南接宁靖盐高速和盐金国防公路，省道盐兴、盐淮路穿境而过，蟒蛇河、盐宝河横贯东西。地理位置优越，水陆交通便捷。 2、行政区划 现龙冈镇由原龙冈镇、鞍湖镇、盐城市果树良种场两镇一场于2001年6月合并而成。下辖2个办事处(鞍湖、镇街道办事处)、1个果树良种场(盐城市果树良种场)，共有35个行政村(居、管理区、社区)，辖区面积96.83平方公里，人口67263人。 3、历史沿革 龙冈镇始建于隋唐时代，古称千家居、岗门镇，距今已有1400多年历史。宋朝开宝元年，龙冈西郊就建成了弥陀西寺，前后共十三幢房屋。本地闻名的凤凰桥，明代万历县志上已有记载。 龙冈镇古街龙冈以镇北绵延十五里行似卧龙之沙冈而得名，遂设龙冈镇。中华民国2年（公元1913年）为龙冈市，民国18年为龙冈镇，民国34年又改为龙冈市，民国35年建龙冈区，后改为城区；民国36年恢复龙冈区，1957年划分为杨斌、龙海两个大乡；1958年成立龙冈人民公社；1983年体制改革为龙冈乡，1984年4月改为龙冈镇，实行以镇代乡，以镇管村的体制。2001年，原盐都区鞍湖镇划入龙冈镇，设龙冈镇鞍湖社区。2010年龙冈镇的丁晏居委会并入盐都区盐龙街道办事处。 人文旅游 龙冈镇是无产阶级革命家胡乔木同志、著名书法家胡公石先生故里，是知名书画家裔敬亭、朱红瘦先生的故乡。抗战胜利后，龙冈还曾是叶挺县县政府所在地。军营村、龙冈中学、龙冈剧场、安达大楼、民俗动态博物馆等地更是留下了陈毅、郭沫若、胡公石、郝柏村等名家大师的墨迹或足迹。 境内江苏华都森林公园素有桃园胜境之美誉；被国家旅游局认定为全国农业旅游示范点，江苏省四星级乡村旅游点、江苏省自驾游基地和全国无公害果品生产示范区、江苏省首批园艺作物标准园；境内盐龙湖是国内首个平原上开挖的人工湖。 二经济发展现状 2、三产产值及比例 2012年区域内实现第一产业产值3.31亿元，同比去年增长3.4%；第二产业产值26.19亿元，同比去年增长16.2%；第三产业产值14.95亿元，同比去年增长21.6。 3、农民人均收入 2012年农民人均纯收入17029元，同比去年增长1.09%，位于盐都区各乡镇农民人均收入排名第2名