实操：购物中心商管系统筹备期招商管理.pptxVIP

目 录 一、项目定位及业态规划 二、品牌落位管理 三、招商实施管控 目 录 一、项目定位及业态规划 二、品牌落位管理 三、招商实施管控 市场调研 节点要求 项目初步调研：发展部发出联合调研通知后10日内，商管总部综合部 完成项目主要商业竞争主体销售额和租金水平。 筹备期调研：各地商管公司在交地日后70天内完成。 项目定位及业态规划 租赁决策文件 租赁合同 一、项目定位及业态规划 招商政策文件 市场调研 主要内容 市场环境调查：城市经济概况、主要商圈、消费者特征及需求调查 项目环境调查：商业地位、交通位置、区域商业调查、区域人口特征调查 租金水平与业态竞争分析 项目解读：项目定位及支撑点、项目SWOT分析 ★ 调查问卷标准、案例 项目定位及业态规划 租赁决策文件 租赁合同 一、项目定位及业态规划 招商政策文件 市场调研 节点要求 总体定位：商管总部招商部在交地日后90天完成项目总体定位编制。 主力店、次主力店、待定区域定位及规划：商管总部大客户部在交地日后140天内完成，并移交商业规划研究院。 步行街定位及业态规划：商管总部综合部在开业日前300天由商管总部招商部编制完成室内步行街定位、业态规划由综合部提交商业规划研究院。 项目定位及业态规划 租赁决策文件 租赁合同 一、项目定位及业态规划 招商政策文件 市场调研 管控要点 项目启动：在开业日前330天，由营运中心牵头，综管中心计划部、大客户部，地产研究部共同参与。 第一步 项目解读及定位建议；第二步 定位、业态规划及品类组合研讨 ★业态规划、品类组合 项目定位及业态规划 租赁决策文件 租赁合同 一、项目定位及业态规划 招商政策文件 市场调研 节点要求编制方法 节点要求：在项目交地日后240天，商管总部综合部负责根据《筹备期项目租赁决策文件编制管理办法》完成编制，并在项目开业前300天完成审批。 编制方法： 主力店紧密型商家规划区域：根据联发协议、项目所在城市级别测算。 主力店非紧密型客户规划区域和步行街区域：项目测算法、市场比较法（同等级别城市3个可比项目）、经验分析法（开业满2年以上3个类比万达广场）、商户反馈法（3个以上目标商户洽谈摸底），四种方法交叉验证测算。 项目定位及业态规划 租赁决策文件 租赁合同 一、项目定位及业态规划 招商政策文件 市场调研 项目定位及业态规划 租赁决策文件 租赁合同 一、项目定位及业态规划 招商政策文件 节点要求主要内容 节点要求：在项目交地日后300天内完成《招商政策执行书》编制，经商管总部综合部审核，报商管总部总经理批准后下发各地商管公司执行。 主要内容： 1、招商通知 2、租金分解原则 租金分解图租金分解表 市场调研 定义修订时限 格式合同 由我方编制合同文本，标准印刷成册，签约时只填写商务条件，不更改其他任何条款的合同 主力店：1次/2年 次主力店：1次/年 步行街：1次/年 标准合同 以我方格式合同文本为母版，按照与客户洽谈的最终约定条件进行修订的合同。 1次/年 非标准合同 以客户提供的合同文本为母版，按照双方洽谈的最终约定条件进行修订的合同。 1次/年 项目定位及业态规划 租赁决策文件 租赁合同 一、项目定位及业态规划 招商政策文件 合同条款任何修改均须履行会签流程签署《补充协议》 目 录 一、项目定位及业态规划 二、品牌落位管理 三、招商实施管控 楼层 业态 比例 一层 生活精品 不超过25% 二层 体验（含餐饮） 25% 生活精品 40% 服装 35% 三层 餐饮 100% 二、品牌落位管理 业态配比原则 室内步行街餐饮 品牌落位原则 品牌落位 品牌比例 品牌落位管控 内容 1、不允许重复落位同菜系中同品类餐饮品牌； 2、餐饮品牌落位前须对当地餐饮品牌进行市场调研并提供调研报告，对适合落位的品牌分菜系、分品类按照人气进行排名； 3、地方餐饮品牌调研排名首选所处区域、城市，不能满足广场落位需要时依次将品牌选择范围扩大到相邻城市、省、相邻省； 4、每一菜系或品类均应选取当地人气排名前三的品牌落位，原则上一、二线城市地方品牌落位数量占比不得低于65%，三、四线城市地方品牌落位数量占比不得低于40%； 5、因客观条件不能满足上述要求时，需书面报告分管业务副总裁审批，批准新的地方餐饮品牌落位数量占比。 二、品牌落位管理 业态配比原则 室内步行街餐饮 品牌落位原则 品牌落位 品牌比例 品牌落位管控 合格供方品牌库 级别 业态 非餐饮、非体验各类引进比例 A 90%以上 A类品牌占60%以上，B类品牌40%以下，C类品牌不引进 B 80%以上 A类品牌占40%以上 B类品牌40%以上 C类品牌不引进 C 70%以上 A类品牌占20%以上 B类品牌40%以上 C类品牌10