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第5章 土 地 增 值 税 5.1　土地增值税的概念及其基本法律内容 5.1.1 土地增值税的概念及特点 １、土地增值税的概念 土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。 土地增值税是贯彻国家宏观调控政策而出台的，是国家利用税收杠杆对经济进行必要调控，具有特定征收目的，因而他是一个特定目的税。 国务院于1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税。 ２、土地增值税的特点 （1）以增值额为计税依据 土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据。在计算土地增值税时，要以转让房地产的收入减除规定的扣除项目金额后的余额来计征。 （2）实行按次征收 土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据取得的增值额征一次税。 （3）采用扣除法和评估法计算增值额 土地增值税在计算方法上考虑我国实际情况，以纳税人转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的余额作为计税依据。对旧房及建筑物的转让，以及对纳税人转让房地产申报不实、成交价格偏低的，采用评估价格法确定增值额，计征土地增值税。 （4）实行超率累进税率 土地增值税的税率是以转让房地产的增值率高低为依据，按照累进原则设计的，实行分级计税。增值率高的，适用税率高；增值率低的、适用税率低，税收负担较为合理。 （5）征税范围比较广 凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，不论其经济性质，也不分内资、外资企业或中方、外籍人员，不论部门，不论专营或兼营房地产业务，除税法规定免税的外，均应按照规定缴纳土地增值税。 5.1.2 土地增值税的纳税人 土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权，并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商户及国内其它单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳同胞及外国公民等。 5.1.3 土地增值税的征税范围 1、征收范围的基本法律规定 根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的征税范围包括： （1）转让国有土地使用权 这里所说的“国有土地”，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。 （2）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 这里所说的“地上建筑物”，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。这里所说的“附着物”，是指附着于土地上的不能够移动或一经移动即遭损坏的物品。 2、征收范围的界定 准确界定土地增值税的征税范围十分重要。在实际工作中，我们通常采用如下几条标准来判定： （1）转让的土地，其使用权是否为国家所有 根据我国宪法和《土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。对于上述法律规定属于国家所有的土地，其土地使用权在有偿转让时，属于土地增值税的征收范围。而农村集体所有的土地根据国家有关规定，其自行转让是一种违法行为，应由有关部门来处理；只有根据有关法律固定，由国家征用以后变为国家所有时，才能进行转让。对于目前违法把集体土地转让的情况，应在有关部门处理后，补办土地征用或出让手续使之变为国家所有之后，再纳入土地增值税的征税范围。 （2）土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生转让 这里有两层含义： 1）土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。国有土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让的出让方是国家，国家凭借土地的所有权向土地使用者收取土地的租金，因此，土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围。 2）土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。是否发生房地产权属（指土地使用权和房产产权）的变更，是确定是否纳入征税范围的一个标准，凡土地使用权、房产产权未转让的（如房地产的出租），不征收土地增值税。 （3）是否取得收入 土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为，如房地产的继承，尽管房地产的权属发生了变更，但权属人并没有取得收入，因此也不征收土地增值税。 需要强调的是，无论是单独转让国有土地使用权，还是房屋产权与国有土地使用权一起转让的，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围，应对之征收土地增值税。 三个条件必须同时满足才作为土地增值税的纳税义务人。 案例分析：三个条件皆具备，才应缴纳土地增值税 【案例介绍】政府部门A根据有关规定将一块国有土地出让给B企业，