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第六章 土地使用权评估 学习重点与目的： 1、了解土地、地价的特征； 2、掌握多因素综合评价方法； 3、掌握基准地价修正系数法； 4、掌握路线价估价法。 第一节 土地与土地使用权 一、土地 土地一般是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。 广义地看，土地是指陆地及其空间的全部环境因素，是由土壤、气 候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体。 土地具有两重性，因为它不仅是资源，也是资产。 土地的供给可以分为土地的自然供给和经济供给两个方面。 地球提供给人类可利用的土地数量，叫做土地的自然供给，它反映了土地供人类使用的天然特性，其数量包括已利用的土地和未来可供利用的土地。 土地的经济供给：是指在土地的自然供给范围内，对土地进行了开发、规划、整治，以满足人类各种需求的供给。 二、土地的特征 （一）土地的自然特征 1、位置的固定性； 2、质量的差异性； 3、不可再生性； 4、效用永续性。 （二）土地的经济特性 1、供给的稀缺性； 2、可垄断性； 3、土地利用的多方向性； 4、效益级差性。 三、土地使用权 地价一般是土地使用权的价格。 土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：① 居住用地七十年；② 工业用地五十年；③ 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；④ 商业、旅游、娱乐用地四十年；⑤ 综合或者其他用地五十年。 第二节 地租与地价 一、地租理论（说明土地价值的产生） 马克思的理论：认为，地租是土地所有权在经济上的表现形式，真正的地租是为使用土地而支付给土地所有者的货币额。他把地租分为绝对地租和级差地租。 （1）绝对地租：是土地所有者凭借土地所有权的垄断所获得的地租——土地出让金 （2）级差地租：是由于土地自然差别（级差地租1）或对同一土地连续投资，投资收益差别所导致的地租（级差地租2）。 级差地租1原理告诉我们，处于不同位置的土地，其价格是有差别的，在评估土地使用权价格时，必须了解其地理位置和环境。 级差地租2原理告诉我们，在同一块土地上连续投资，投资收益率是有差别的，在评估土地使用权价格时，必须考虑土地的用途，如工业用地、商业用地、住宅用地等。 （3）垄断地租： 二、地价理论（说明地产价格的决定理论） 一般商品的价格是以价值为基础，上下波动的，而价值是生产商品的社会必要劳动时间决定的，土地不是劳动产品，其价格决定也具有特殊性。 地价的本质是地租的资本化 三、地价的特征 1、地价是地租的资本化； 2、地价是权益价格 3、土地具有增值性； 4、地价与用途相关； 5、地价具有个别性； 6、地价具有可比性。 第三节 土地定级基本原理 一、土地分等定级基本思路 （一）土地分等定级的定义 土地分等定级是在特定的目的下，对土地的自然和经济属性进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。（二）土地定级与土地分等的概念土地定级是指在特定的目的下，对土地质量和使用效益及其在土地空间上分布差异状况的评定，并用等级序列表示其差异或优劣程度的过程。 城镇土地分等是根据城镇土地利用的地域差异，分析影响城镇间土地利用效益的各种因素，评定各城镇土地的整体效益，划分全国各城镇的土地等次。 土地定级是在一个特定的城市内部进行，而土地分等是在城市与城市之间进行 三）多因素综合评定法的基本思路多因素综合评定法是通过对城市土地在社会经济活动中所表现出的各种特征进行综合考虑，揭示土地的使用价值及其空间分布的差异性，划分土地级别。 它的基本思路就是依据一定的目的和原则，以土地单元为样本，选择对土地单元发生作用的因素和因子作为鉴定指标，并赋予相应参数，然后用适宜的计算方法将样本加以归并，即划分土地级别。 （四）多因素综合评价方法的基本公式既然城镇土地是多种因素相互作用的结果，如果对每种因素、因子的影响力赋予一定的分值和权重，经过累加，就能获得每块土地综合影响力的大小。 （五）多因素综合评价方法的特点多因素综合评定法符合事物发展变化的规律，其主要优点是考虑了影响土地的多种因素，评价结果能较全面地反映城镇土地的自然属性与经济属性，从经济效益、社会效益和环境效益诸方面综合显示土地的质量。 其次，由于选择的因素都直接与土地质量有关，在评价中排除了其他无关因素的干扰，精确性较高。 该法还可以根据各地具体情况，选取适用于本地特点的因素因子体系，在不同类型的市镇中，都可以灵活应用。 归结起来，多因素综合评价方法不仅具有较高的科学性，同时简便易行，可操作性强，易于普及推广。 二、城镇土地定级的因素因子体系定级因素是指对土地级别有重大影响，并能体现土地区位差异的经济、社自然条件因素。 影响土地级别的可主要归纳