戴德梁行东莞长虹樟木头项目研究报告2.ppt

*购房敏感点调查* 樟木头客户敏感点分析 排在前五位的敏感点是： valid 地段 户型 园林 社区安全感 价格 * 业主姓名：刘先生 年龄：45 籍贯： 樟木头本地人， 家庭结构： 五口之家 职业：塑胶专业市场内的老板 文化水平：小学文化 总价：在香樟绿洲购买1套情景美墅，购买时价格7000元／㎡ 交通工具： 面包车 工作方式：平时都在百果洞专业市场上班，有２间铺 购买香樟绿洲的原因： 认为樟木头房地产投资可能不大，风险高，很多朋友就因为以前投资过房地产而受到损失，若投资的话，更看好能保值的物业；面对现在很多深圳人来买感觉有点担忧，因为现在香港人很多在低价抛手中的物业，二手房价格太低； 现在主要是自住，看中地段较好，产品赠送的比较多，比较实在，同时，看重的是香樟绿洲的园林, 整体环境不错. 深度访谈客户分析 * 业主姓名：王先生 年龄：35 籍贯：本地人 家庭结构：一家三口 职业：电子市场老板 学历：初中 描述：王先生一直在电子市场做生意，都是住在自己建的房子中，现在还没有置业，主要原因附近没有房子,而其它地方又是离自已的做事的地方远，不方便，比较倾向在这边买房，但都是很早开发的楼盘，觉得房子太差了，所以一直都没有买，觉得如果这边能有大社区楼盘，可以值得考虑。 深度访谈客户分析 业主姓名：杨女士 年龄：35 籍贯： 深圳 文化水平：本科 描述：在深圳、惠州都有物业，现已在星耀国际买了两套31㎡公寓，她觉得樟木头消费能力强，经济也不错，了解到有星耀国际这个楼盘，觉得地段不错，而且户型较好，问了下周边二手地铺，能租到1000元/月左右，租金收益能达到她投资的标准。 * * 深圳客户特征分析 深圳客户置业特点 □七成以上采用按揭购房 □看中价格差距和升值潜力 □出手阔绰 □下定非常快 □稀缺资源或者山水楼盘 深圳客户置业偏好 价格不高于深圳均价的一半 户型首选90㎡左右以下高层， 其次为公寓及稀缺性别墅 配套完善的大社区 CBD地段 与深圳来往便捷 具有升值潜力 偏好知名地产商 对中介看房的方式不排斥 * 客户结构特征 深圳客户多为二次、多次置业者，实力较丰厚，基本为中产阶级，到樟木头的主要交通方式为自驾，几乎无客户选择广深城铁 选择长途客车及广深城铁来樟木头客户多为深圳及香港来樟短期旅游及公务人士，几乎无置业需求 所占比重 升值潜力 成熟社区 产品偏好 投资回报 50% 25% 15% 10% 升值潜力成为深圳客购房的首要因素 5% 开发节奏 深圳客户购房动机 深圳客户剖析 * 深圳客户约7成为投资客户,特别关注大型社区第一批推货 深圳客户购房动机 深圳客户剖析 * * 深圳投资客主要购买90平米以下产品； 本地客户及周边镇区客户则以自住为主，加以少量换房客户，刚需户型最受欢迎； 客户需求特点 资料来源：DTZ研究部 在近十几年外销市场中，本地自住需求已逐渐沉淀下来，我们现在所要做的: 如何界定本地需求量 逐一界定本地需求 本地客户剖析 * 第一类：公务员 拥有持续较强的置业能力，而且多次置业可能性最大 公务员及政府要员： 根据对樟木头镇相关调研，粗略统计出：樟木头公务员数量约在400-600人； 已置业可能： 帝雍园别墅项目，但别墅品质不高，已产生换房的可能； 香樟绿洲早期的情景美墅产品； 未来置业可能性： 对大面积产品比较偏好，但市场供应相对比较稀缺，一旦存在高品质的大面积产品，购房的可能性较大； 本地客户剖析 数据来源：东莞统计年鉴《2010》 * 第二类：事业单位人员 具有稳定工作，有长期积累，有公积金，随时可置业 学校、医院、邮局、电信、银行等员工及领导 根据对樟木头镇相关调研，粗略统计出：事业单位服务人员数量约在1100-1500人； 已置业可能： 拥有单位福利房，或前期可能置业中小户型； 未来置业可能性： 一直居住在单位福利房中，比较担心社区安全问题，以及相通过换房改装居住环境，从而提高生活品质； 家庭人口的增加，迫使此部分人群考虑置业需求升级至三房或四房； 本地客户剖析 数据来源：东莞统计年鉴《2010》 * 第三类：专业市场老板 已在樟木头经营专业市场多年的老板及个体经营户 十大专业市场 塑胶大市场 1000多户 粮食饲料批发市场 700多户 农副食品批发市场 400－500户 小商品专业市场 400户左右 水果交易市场 500－600户 湘江电脑城 800户 电子城