拓盘报告撰写与优秀报告解析新的分享5.pptVIP

本案介入三个月 宁夏中钢顺利立项 成功融资2亿RMB 项目全程策划营收 240万 案列小结 【概念引领】 从有钱的生活到有钱会生活 【产品定位】 从单纯产品到低调的奢华品位 【操作手法】 从简单复制到种植再生长 安亭◎企业昌吉世家项目 利润最大化 总部经济的核心在于为企业量身定做 变通解析：工业—商业—住宅[经济型别墅] 千篇一律的营销模式已经很难突破目前的工业地产项目所面临的盈收瓶颈…… 本案必须淡化项目的劣势[工业]，放大地段优势，通过[类商住产品]才能形成市场占有率！ 营销再定位 主体：总部办公 经济型别墅 配套：办公及酒店 小高层和高层 展示：商业辅助 传统沿街商铺 案列小结 传统工业营销数据 租赁50年盈收：7.03亿[满租状态] 特点分析：持续性收益较高但整体资金回笼缓慢 销售盈收：3000元/平方米——总销收入：2.1亿 特点分析：较低的绝对收益且资金回笼慢 产品再定位营销数据 酒店及商业长期持有，租赁50年盈收：5.2亿[满租状态] 类别墅建议采纳出售方式，销售总盈收3.27亿 方案特点分析： 保障资金回笼的速度 增长短期收益 同时产生长期稳定收益 本案跟进1月有余 项目前期策划营收 70万 江桥◎BOBOS汇馆项目 供求适合化 五星级酒店运营需要多方位市场印证 变通解析：酒店—办公—住宅[酒店式公寓] 营销再定位 原定位：准五星酒店 无市场需求空置近3年 错位一：办公楼 缺市场氛围支撑 错位二：酒店式公寓 地段及总价需求明显 案列小结 本案共268套，销售周期半年 100%完成销售，总销近2亿RMB 项目总营收 680万 过渡与投资需求对接 主力产品为“小户型”——低总价 “沃尔玛”一体产品——成熟商圈 精装修“全配”交房标准——拎包入住 规划轨交——交通便利 徐州印染厂[百汇]商业地块项目 招商先行 城市综合体将是未来商业地产的趋势 运营商家的导入必须先行对接 * * * 资源导向为主 高专业度非常成熟 行业细分/资源放大/互补双赢 特殊资源——专业度 互补模式 撰写方式六 上海·闵行区颛桥版快148、176号地块 项目定位分析 2008年6月 提案报告 我们的项目卖给谁？ 我们必须面对的核心问题一 上海市区 闵行本地区域 本案目标市场定位 轨道交通 距宗地东侧1.5公里的5号线 规划中的22号线与1号线延长段 有利于市区 人口导入 市区客群需求分析 刚性需求 经济实力不足 改善需求 追求生活质量 投资需求 过渡 保值 区域客群需求分析 刚性需求 基本等同 改善型 投资需求 外来过渡 保值 本案目标客群定位 本 地 区 域 中年以上改善型 综合环境 子女就学 购物、医疗保障 市 区 范 围 都市青年 价格承受力 有限 成功人士 追求 生活质量 有投资意识 过渡 保值 本案目标客群深层分析 市区客群 同类型版块和产品（轨道房）主攻类型 较大的可选择范围 正面竞争（推广）激烈 本地客群 需求量有限 辅助类型 很难形成差异化 同质化竞争（产品）突出 我们的项目怎么做？ 我们必须面对的核心问题二 项目地块解读 优势与机会 【闵行新城】国际化高尔夫、网球场、森林体育城 大区位概念影响力 【轨道交通】1、5、22号线 项目价值潜力 【万科效应】特色物业服务品质 品牌号召力 项目地块解读 劣势与威胁 【夏朵小城】55万方大盘体量、中低端产品定位 区位认同度 【纯高端社区】绿城玫瑰园、中房森林 产品认同度 【品牌效应】绿城、合记黄埔、合生创展 品牌认同度 项目整体定位分析 纯高端定位 目前【万科】的经验空白点——可尝试 中高端定位 目前【万科】最常规的策略——稳健选择 中低端定位 不符合【万科】的发展战略——否定 不建议 项目整体定位测算 参考标准：绿城玫瑰园、中房森林/夏朵小城 容积率：0.2/1.2=1/6 销售价格：30000/7500=4 影响因素 区位认同度、产品成熟度、价格接受度、销售速度 纯高端定位 本案项目定位建议 【万科模式】中高端定位 主力定位【延续性】 中端产品＋高品质物业服务 辅助定位【差异性】 高端产品＋配套附加值 项目产品定位建议 高端产品定位 目的——提升形象、确立价格标杆 差异化标准——绿城玫瑰园、中房森林 建议低层类——花园洋房（退台、叠加）、联排 中端产品定位 目的——补充项目容积率【70/90标准】 差异化标准——夏朵小城 建议高层类——主题式（概念）公寓 我们的项目怎么卖？ 我们必须面对的核心问题三 本案价格定位建议 高端产品价格区间 【参考】外环附近普通住宅均价10000元/平方米 【目前定位】9000——12000元/平方米 中端产品价格区间 【参考】夏朵小城目前销售均价7200元/平方米 【目前定位】7800——8000元/平方