戴德梁行青岛大拇指商业前期初步定位下.pptVIP

亮马食街 在新商业刚开业初期，餐饮是短期内聚集人流的最好选择，并且可以将车停在餐厅门口，方便消费到达目的地，目前亮马食街的经营状况良好。 食街所在位置在商业的最北端，由于食街相对独立，消费者用餐完毕会选择直接离开，整条街只有一处可以进入商业内部区域，不能更好的留住这部分消费者来商场购物。 进入项目内部入口 酒吧街 酒吧街临水的特点为项目增色不少，但由于缺少知名的酒吧进驻，已经合作的酒吧商户数量又不足以形成一定的规模，造成项目开业三年，酒吧区仍旧缺乏人气，商户经营惨淡； 开发商坚持的高租金使一些优质客户放弃选择此项目； 酒吧行业只在晚上经营的特点让这个区域在白天出于冷场的尴尬境地； 停车场区域 停车场 区 域 停车场距离酒吧区很远，驾车来酒吧消费的人会走很远。 酒 吧 街 Solana mall M-F1 Solana mall 目前是整个商业人气最旺的部分，众多知名品牌都在这个区域有店，主力店ZARA及其附牌都陆续进驻solana mall及面对中心广场位置，家居型主力店muji及harbor house的陆续开业使这个区域的特点更加鲜明起来。 英国著名品牌mother care第一家店同样面对中心广场，国内外儿童业态品牌在整个商业中最具吸引力，带孩子来这里休闲娱乐成为很多时尚家庭的选择，但由于儿童业态的承租能力较低，开发商在经营了两年以后有意将1600平方米的儿童业态面积逐渐压缩，将现有的儿童品牌陆续迁往活力城，增加时尚休闲女装类业态，提高租金水平； 中心广场设置音乐喷泉，夏季定期举办不同推广活动，成为人群最为聚集的地方。 中心广场 环 路 中央广场 从中央广场进入环路的入口需要从solana mall区域上到2F后，到这个位置才可以到达，消费者很难到达这个区域； 环路是围绕活力城二层的一圈环形街铺，开发商初期定位为中国商品老字号一条街，但招商不利，导致这条街商户寥寥无几。 店铺形状怪异，店铺面积很大，大部分老字号商户不需要大面积，对于租金的承受能力又有限，导致这条街有名无实； 进入这个入口也需要从中央广场南侧的大楼梯上到1F后才可到达。 Solana整体定位为中端，是较为标准的lifestyle购物中心，经过近两年的经营，目前经营状况不是很理想，在消费者心目中，solana是一个景色很美的地方，逢年过节这里也是人声鼎沸，但事实并非如此，开发商在这个项目上一共投资了20多亿元，但经营状况很不理想，除了solana mall区域商家有盈利外，其余三分之二的商业面积处于亏损状态，这种现象导致大量商户退租，新的商户不敢进来，恶性循环，商业一头热的现象在这里表现尤其突出。 Solana的家庭消费、休闲占很大比例，其独有的建筑风格也逐渐被消费者所认可，只是北方冬夏较为恶劣的天气仍旧是这个项目的一块心病，商户的生意很惨淡，在这一方面确实还需要再改进，或者说需要相当长的时间培养消费者对该建筑形式的接受度。 由于商业规模比较巨大，所涉及到的业态非常全面，包括购物、娱乐、餐饮、酒吧等。在定位方面也是本着Lifestyle Shopping center的目标去招商，开业前后的宣传很有力度，确实在短时期内在市场中获得了较高的知名度； 项目周边五公里区域内聚集了众多国际化写字楼及高档公寓，长城、凯宾斯基、希尔顿等10余家五星级酒店。所辐射的大部分为高薪人群，核心消费区常驻人口接近3百万，为项目奠定了坚实的基础； 项目独特的建筑风格在北京城很少见，而且在北京这样一个缺少水景的城市里，SOLANA却拥有三面亲水的优越环境，属于当时唯一一个与北京最大的朝阳公园相接的商业体，吸引了很多消费者前往参观购物。 拥有分享燕莎商圈、CBD商圈及第一、二使馆区客流的优势； 项目商业面积下沉式中心广场设计能够聚拢人气，将消费者有效吸引到项目内部； 项目设置3000余个停车位，为驾车来项目消费者提供便利； 拥有世界最高的“摩天轮”，紧邻项目东侧，为项目增色不少； Solana 优势评价 到达商业体的交通不便利，只能吸引周围1公里内的步行人群和驾车打车来此购物的消费者，而商业的定位恰恰适合那些中档收入的人群，少量的公交线和距离较远的地铁站也失掉了大量的目标客群； 开业时60%的开业率也让很多前来购物的消费者很失望，没有感受到15万平米商业体量的规模。接下来的两年除了solana mall区域的儿童业态经营火爆以外，其余的区域的商户都因生意惨淡纷纷关张。 前期招商不理想，主力品牌有限，零售方面只有ZARA及其三个副牌，MUJI，mothercare等，其他业态也只是全明星冰场及电影院，如此大规模的商业体，靠这几个品牌是很难形成吸引力的，经过两年多的经营，没有增加任何主力店数量，虽然餐饮街经营还算过得去，但也不足以拯救整个商业； 虽然项