成都青羊光华项目市场研究及策划报告2.pptVIP

* * 4.1、项目规划条件调整建议 根据对上述规划条件的理解，结合项目定位，我们建议目前急需进行调整的规划条件如下： 规划总平调整 建筑限高调整 四、项目产品及规划建议 4.1、项目规划条件调整建议 4.2、项目总体规划布局建议 4.3、项目产品配比及设计要点 建议及对应客户描述 * 4.1、项目规划条件调整建议 规划总平调整 按照项目定位，该项目的业态将会有文化娱乐商业酒店综合体、特色商业街、住宅及Soho四种。文化娱乐商业酒店综合体将会放置项目1号地块，因此2-4号地块开发的业态将会涉及其余三种业态。 根据目前的规划指标，结合项目定位，建议2-4号地块的产品业态及具体建筑面积为： 备注：各业态建筑面积根据规划指标预估，以建筑设计方案为准 地块编号 规模(亩) 容积率 密度 性质和用地条件 总建面(万㎡) SOHO (万㎡) 特色商业街(万㎡) 住宅 (万㎡) 2 42.93 2.40 总密度≤40%,高层主体≤20% 商业兼＜50%住宅 6.88 2.20 1.28 3.40 3 80.17 2.8 0 商业兼＜50%住宅 14.94 4.54 3.00 7.40 4 86.01 2.5 0 商业兼＜50%住宅 14.34 3.20 4.04 7.10 合计 209.11 2.59 36.16 9.94 8.32 17.90 四、项目产品及规划建议 4.1、项目规划条件调整建议 4.2、项目总体规划布局建议 4.3、项目产品配比及设计要点 建议及对应客户描述 * 4.1、项目规划条件调整建议 为对住宅和商业进行合理分区，确保住宅物业居住品质，同时保证项目整体规划指标不变的前提下，建议根据项目规划设计方案进行总平调整，将2号地块中的住宅指标调整至3号地块，3号地块中的部分商业指标调整至2号地块修建Soho产品，调整后产品业态及具体建筑面积为： 地块编号 规模(亩) 容积率 密度 性质和用地条件 总建面(万㎡) SOHO (万㎡) 特色商业街(万㎡) 住宅 (万㎡) 2 42.93 2.80 总密度≤40%,高层主体≤20% 商业兼住宅,兼50%住宅 8.02 6.74 1.28 3 80.17 2.60 13.80 3.00 10.80 4 86.00 2.50 14.34 3.20 4.04 7.10 合计 209.1 2.59 36.16 9.94 8.32 17.90 四、项目产品及规划建议 4.1、项目规划条件调整建议 4.2、项目总体规划布局建议 4.3、项目产品配比及设计要点 建议及对应客户描述 备注：各业态建筑面积根据规划指标预估，以建筑设计方案为准 * 4.1、项目规划条件调整建议 建筑限高调整 按照规划条件的阐述，建筑高度为不大于48米（绝对海拔高程为565米），但后面特别增加了一句：若要突破限高须取得相关主管部门书面批复。 在项目土地招标文件的第99-100页，成飞集团及规划局对限高的描述为海拔高程不大于574米。以上两处描述之间相差9米，若加上“若要突破限高须取得相关主管部门书面批复”的描述，我们理解为项目的建筑高度有机会申请调高； 按照我们对成都市调高流程的了解，成空调高权限为6米，若超过6米，则需向上级部门报批，需时较久。因此，若要按照贵司要求的施工进度开工，我司建议1期SOHO产品不调高，住宅产品调高6米，这样既能形成高低错落的天际线，增加建筑美感，又能保证开工时间；而2期调高高度根据设计再行申请。 四、项目产品及规划建议 4.1、项目规划条件调整建议 4.2、项目总体规划布局建议 4.3、项目产品配比及设计要点 建议及对应客户描述 * 4.2、项目总体规划布局建议 若按上述规划调整，我司对项目总体规划布局建议如下： 文化娱乐商业酒店综合体用地 特色商业街用地 SOHO用地 住宅用地 1 2 3 4 5 6 备注：以上分布仅供参考，以设计方案为准。 5、6号地块为后期取得战略储备用地 四、项目产品及规划建议 4.1、项目规划条件调整建议 4.2、