宁波姜山头地块土地价值测算报告1.pptVIP

* 房商网—海量房地产资料下载 姜山头地块土地价值测算报告 2010年4月 百特地产谨呈 解读项目 地块位于鄞州区姜山镇中心，距市区仅9公里，南与奉化县毗邻，北连钟公庙街道，东靠云龙镇、横溪镇，西接茅山镇，奉化江流经镇域西侧，常住人员6.5万，辖有52个行政村。 大区位 姜山镇 地块位于姜山镇镇中心位置，西面为环镇南路，南面为人民北路。 小区位 环 城 南 路 人 民 北 路 地块东面为河流，西北角与仙岩寺相邻，内西侧有一个山头，中部有一条绿化带。 地块四至 西 东 南 西 周边路网与城市主要功能区均有便捷的联系，环镇北路连接宁姜公路，绕城高速与甬台温高速穿境而过。公共交通较多，632、606、635等多条线路。 交通环境 甬 台 温 高 速 鄞南地区的经济中心、文化中心、物流中心、信息中心 区域发展前景 根据城乡空间布局总体规划要求，姜山镇将在全镇范围内构建起“一心四点”，以点带面的总体框架。首先重点发展姜山镇区，规划面积10平方公里，力争到2010年底，将镇区面积扩大到5平方公里，人口增加到8万人，基本建设成为鄞南地区的经济中心、文化中心、物流中心、信息中心、交通枢纽；其次集中建设茅山、蔡郎桥、朝阳、定桥四个中心点，使之成为地区基础设施、人口的集聚副中心，辐射周边地区。 小区以住宅为主，兼有少量商业及服务配套设施，住宅由18层和11层组成，共11栋，分为三个区域。 地块指标 本地块总占地面积：45355.3㎡ 用地性质包括：住宅商业用地 容积率：1.8 建筑密度：18.5％ 绿地率：39.7％ 总户数：860户 本地块总建筑面积约为102108㎡ 小结： 小结： 地块位于鄞南姜山镇，区位较好，有一定的发展前景 地块交通环境优越，与高速公路较近 地块附近都市华庭正在销售，交付后将给本案带来利好 地块与镇中心繁华地带还有2公里的距离，偏离镇中心 地块周边厂房较多，小环境不佳，生活配套不足 地块环境稍显不规整，需要更有效合理的规划 解读市场 中国央行2月12日宣布从2010年2月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 　 这是继今年1月12日央行宣布上调存款准备金率0.5个百分点后，时隔一个月再次上调存款准备金率。 　　点评：一月两次密集动用存款准备金工具，可见，流动性管理已明确提上中国本轮货币政策日程。这一举措是为落实从紧的货币政策要求。适时运用这一政策工具，能有效调控信贷的增减。 加强流动性管理 央行再度上调存款准备金率 宏观扫描 从今年1月下旬开始，住建部联合国土部、发改委等九部委地方政府进行督察，鉴于目前经济复苏所处阶段，短期内信贷政策依然将保持偏宽松的环境，预计从二季度开始，随着宏观经济增长继续走稳，房价还会呈现上涨，政策调控的力度在二季度后期将逐步加强。房地产政策将出现明显的“前松后紧”走势。 　　点评：住建部本次发出下半年将会加强政策调控的消息，此举无疑是在本来就不明朗的上半年市场上又增加了一层迷雾，但是2010年上半年宁波楼市趋于平缓，价格仍将保持高位，虽然成交量下跌，但市场下挫的可能性仍然很小。 下半年政策力度将加强，市场下挫可能性小 宏观扫描 国土资源部近期针对土地市场的政策调控可谓是大手笔，而各地对于各项土地调控措施也在落实中。如广州国土局必威体育精装版出台了7条土地新政、南京再次收回违约土地等，土地调控开始步入白热化阶段。 评论：在今年的两会之后全国各地开始开展清理查处房地产开发中闲置土地、囤地炒地、向别墅供地等各种违法违规用地的专项整治行动。作为楼市调控的重要一环，“收紧地根”调控措施自去年以来不断完善，但控制地价、房价上涨形势仍十分严峻。 地方政府相继推出土地调控新政策 趋向白热化 宏观扫描 　　从4月1日开始，《关于规范商品房预售管理的通知》将正式开始实施。“与之前有关商品房预售的规定相比，新通知要求在取得预售许可后，全部房源必须一次性公开对外销售。” 　　根据通知，商品住宅项目一般不得分层、分单元申请商品房预售许可。“确需分批申领预售许可的，应当说明分批的理由，每批次的建筑面积不得少于5万平方米，且各批次的申请间隔时间不得少于6个月。” 　　市建委发布的本次通知，此举将有效遏制部分房产商的捂盘惜售行为。主要是从商品房销售模式上做出了相应调整，意在增加市场供应量保证市场稳定，打击捂盘惜售，推高房价。 宁波规范商品房预售，房源须一次性公开销售 地方楼市 　　今年该区将启动最大规模拆迁，拆迁总面积达到了135万平方米，为历年之最。其中，仅城市拆迁一块就涉及居民5500多户。