南宁国际金融中心项目前期策划下.pptVIP

市场需求：根据市场调查，南宁目前写字楼正处于发展阶段，有相当大比例的成长型企业需求商务公寓办公；目前写字楼的客户中也表现出较多的此类客户，如航洋国际B栋；南宁目前的商务公寓，较为畅销，产品打造可提升空间较大， 市场风险分解：由于本项目写字楼体量也较大，为了分解市场风险，快速回笼资金，商务公寓可作为一种补充产品，分解市场风险。 本项目的规划布局要求：本项目拟规划设计两栋楼，其中一栋为纯甲级写字楼，经过规划设计，其容量约为13-14万方，另外一栋为综合型物业，包括其中酒店、住宅公寓，为了平衡各项指标，商务公寓的体量约3-4万方， 写字楼：13-14万方 商务公寓：3-4万方 假设本项目商业能做到城市商圈级的影响力与规模，判断未来商业的市场需求？百货业是否有机会？ IRS＝C×RE／RF 百货型商业、休闲娱乐型商业、商务配套型商业 目标： 为写字楼和公寓作商务配套，一方面提升写字楼的价值，另一方面也实现商业持续盈利，达到价值最大化 主要包含业态： 高端俱乐部会所 国宴级餐饮 商业餐饮与咖啡茶座 健身美容中心 甜品、便利店等 超高层屋顶设计景观餐厅和会所等，以及城市客厅、美术馆等； 案例详细内容见案例报告 案例参考：商业占比例8-10%，主力面积区间2.5-5.5万平方米，根据本项目特征与市场情况 顶层餐饮： 顶层高级会所： 核心商圈客户：1-2公里以内商务人群 二级商圈客户：南宁以及周边县市的政务商务人群 三级商圈客户：省外或国外的商务人群 形象描述： 本项目自身的写字楼客户、公寓与酒店住客等； 周边企事业单位的客户和写字楼客户等； 外商：不只一处有物业， 不只待在南宁，为了生意来南宁短期或中长期出差，业务型餐饮与休闲消费 广西政界：南宁以及广西其他县市的政府官员，到南宁开会、或度假或其他业务等，对高端接待型餐饮休闲会所需求较大； 国营大企业：到南宁出差、与政府官员之间的交流等事宜，对高端餐饮与商务等有特殊需求； 东盟各国大使：是俱乐部的主要成员之一，高端会所与餐饮的主力客户之一； 其它：旅游度假高端人士等； 商业定位 租金定位——影响商业租金因素的评分 73.5 72 54.5 70.5 60 76 68 64 80 1 　 综合评定 190-220 200-250 80-120 280-300 100-120 250-350 250-350 100-120 300-450 　 　 一楼租金价格（元/㎡ .月） 30% 10% 2% 2% 32% 2% 2% 20% 100% 项目权重 9 8 6 8.5 6 8.5 8 6 8 0.05 综合形象 9 9 5 8.5 7 9 7 6 9 0.05 品牌 软件 10 9 6 8 6 8 8 6 9 0.1 昭示性 8 8.5 5 7.5 5 9 6 6 9 0.1 业态组合 7 10 5 7.5 6 8.5 8 6 10 0.1 规模 硬件 9 7 8 8.5 7.5 8.5 7 7 7 0.15 消费能力 8.5 6 7 8.5 8 8.5 7 9 9 0.1 周边人口密度 7 7.5 7.5 7.5 7.5 8.5 9 9 9 0.2 交通方便程度 6 7 5 6 7 7.5 8 9 10 0.15 商业氛围 区位 本项目 航洋国际 汇东国际 荣和中央公园 金源CBD名店 梦之岛水晶城 新朝阳广场 国贸中心 万达广场 权重 　 影响因素 南宁的租金增长率涨幅不大，维持在商铺租金增长通常的系数值约3%，两年后，本项目的租金增长到： 190*（1+3%）2=195元/㎡.月 220*（1+3%）2=227元/㎡.月 租金定位 一楼租金195-227元/㎡.月 二楼租金：156-180元/㎡.月 195*（1-20%）=156元/㎡.月 227*（1-20%）=180元/㎡.月 三楼租金：125-140元/㎡.月 156*（1-20%）=125元/㎡.月 180*（1-20%）=140元/㎡.月 四楼租金：100-110元/㎡.月 126*（1-20%）=96元/㎡.月 140*（1-20%）=110元/㎡.月 商业定位 50-80元/㎡ 盈都时代广场餐饮 一楼250，五楼50-80元/㎡ 航洋国际 一楼80-120元/㎡ 汇东国际 一层300元/㎡；二层100元/㎡；三层80元/㎡ 荣和中央公园 一楼租金120元/㎡；二楼100元/㎡；三楼50-80元/㎡ 金源CBD名店 一楼底铺250—350元/㎡； 梦之岛水晶城街铺 一楼：250-350元/㎡；二楼：200—300元/㎡；三楼：100—150元/㎡；四楼80—100元/㎡；租金不含管理费与电费 新朝阳广场 一楼 120元/㎡；二楼100元/㎡；三楼80元/㎡；四楼50元/㎡；租金不含管理费与电费 国贸中