冶金学院地块开发可行性研究报告2.pptVIP

* PART-4 配套设施 泛会所 会所曾经受香港地产模式影响，地产界流行大而全的会所，但大多面临亏损，尤其是远离中心城区的会所，更因为社区人气不足，经营困难。 泛会所居家生活模式提倡居住社区人与人之间交流、人与环境的交流并营造居家文化。它模糊了时间与空间的界限，倡导在社区内自由交流、沟通，是业主互动、共享的一种生活方式。 建议将棋牌室、老年活动室等室内设施仍设在社区内部，而将餐厅、酒吧、美发厅、超市等大众化设施置于小区的底商中，通过招商或商铺对外出售时的业态规划，引入配套商家，可从商家方面引入消费卡形式，业主凭卡享受消费优惠。 * 幼儿园 幼儿园配套为业主提供了足不出小区即可解决幼儿托管的目的，同时购房人群日益青年化，而此类客户由于年龄，对幼儿园需求比较集中，对新兴物业形态接受程度也较高，幼儿园也是营造本项目教育物业及文化主题的重要部分，将是本项目未来市场推广的重要宣传卖点。 * 打造环保节能建筑 外墙采用泡沫砂浆保温，玻璃采用中空、双层、充气玻璃，隔音隔热，环保节能，同时能有效的降低城市噪音，打造节能型环保住宅，成就区域标杆物业。 阳台栏杆 阳台栏杆采用黑色金属栏杆, 配合透明白玻，美观实用，具有品质感，与小区其它物业拉开档次，展示地区标杆物业品质。 PART-5 品质细节 * 空调 外飘窗的正下檐处设空调板，板外加百叶遮蔽，统一预留空调管位及外部滴水管，从而使外立面更加整洁、美观。 中空玻璃 住宅玻璃建议使用双层中空玻璃，与物业品质相匹配。 * 营销推广 PART-1 营销模式 品牌营销 环保营销 体验营销 竞争营销 口碑营销 大众营销 活动营销 文化营销 产品 * PART-1 开发进度计划 销售周期 及目标 根据对市场的分析与判断，计划本项目整体分三期开发每期开发量8—13万平方米 2010年8-9月 完成土地转让相关手续 2010年10-12月 项目整体规划方案形成，土地详勘与土地清理启动 2011年1-3月 规划方案报批 2011年4-5月 施工图设计，完成报建手续、施工队伍招标 2011年6月 一期工程开工（开发量8万平米左右） 2011年10月 一期开盘销售 2012年11月 二期开盘销售（开发量13万平米左右） 2014年9月 三期开盘销售（开发量8万平米左右） 2015年12月底 整体竣工，总体销售90%以上 * 总销售周期 从项目一期开盘销售起50个月，预计从2011年10月—2015年12月底，总体达到90%以上的销售率，转为尾盘销售期。 总开发周期从2011年6月份一期开工起计算，到2015年12月底整体竣工交付，总开发周期约54个月。 PART-2 开发销售周期及目标 阶 段 时 间 本阶段销售任务 第一阶段 2011.1-5 项目前期销售筹备及前期推广 第二阶段 2011.6-2012.8 一期推盘量8万㎡，销售目标7万㎡以上 第三阶段 2012.9-2014.5 二期推盘量13万㎡，销售目标11万㎡以上 第四阶段 2011.10-2012.12 三期推盘量8平米，销售所有房源的90%以上 * PART-1 商务方面 项目运作 方案 铁四院集团投资 由湖北华鸿置业在当地成立项目子公司实施开发 PART-2 技术建设方面 建设方面 本项目用地面积约106900㎡，根据限高要求和地块现状，容积率计划按照2.8左右控制，按初步概念性规划设计方案测算，计入容积率的总建筑面积约306800㎡。 * 其中，16+1层住宅约282800㎡，商业22000㎡，幼儿园等公建配套约2000㎡；另建设约17140平米左右人防地下停车库，80000平米左右半地下停车库，共约2428个地下停车位和250个左右架空层停车库，以及部分地上临时停车位。 技术方面采用当场市场上较为普遍的框架剪力墙结构，此类技术难度不大，市场通用程度高，不存在技术难题。 技术方面 项目总投资成本：125588.72万元 总销售收入：172260.00万元 税前利润额：46671.28万元 投资收益率：37.16% 净利润：26000.08万元 净利润率：20.70% 经济方面 * 为适应本项目运作需要，需在当地成立项目子公司，按照精干、高效原则配备工作人员 PART-3 运作机构及人力资源 2010年3季度前，与冶金学院签定转让合同，完成供地工作； 2011年2季度，完成整体规划方案报批手续，完成一期报建手续和施工队伍招标； 商品房分为三期开发，每期8—13万㎡左右，计划自开工之日起，用4-5年左右时间全部建成； PART-4 项目实施进度计划 * * ·周边县市、乡镇较富裕的经商人士，乡镇企业领导