仙桃高家渡项目市场调研报告5.pptVIP

* page* 商业市场小结 在售底商特征 市场在售楼盘多以1-2层社区配套底商为主，二层一起均价约为7000元/㎡ 。随着后期大盘的不断涌现，城区的不断扩张，区级商业中心将不断形成。 消费者特征 目前消费者习惯去集购物、吃喝、休闲娱乐等于一体的购物中心消费；认为酒店餐饮、休闲娱乐发展潜力较大。 整体商业环境 仙桃市商业发展迅猛，购物中心、步行街、超市等业态丰富，体量较大，零售市场已逐步饱和；但整体物业档次（尤其是休闲娱乐等物业）有待提升。 项目周边商业配套极其缺乏，根据网点的规划，后期周边多个大型项目的设施，项目可结合丝宝路片区形成一个次级商业中心，商业有较大的发展潜力。 项目可行性分析 开发条件假设 销售收入预测 开发成本估算 拿地报价建议 Part 5 序号 项目 指标 估算说明 1 占地面积 （600亩） 40万㎡ 2 总建筑面积 132万㎡ 容积率取3.3 2-1 还建面积 32万㎡ 按还建占地面积150亩算 2-2 商品住宅面积 100万㎡ 项目开发条件假设 注： 以上面积均为预估面积（数据来源干河国土所陈所长） 不考虑规划商业面积、地下室面积等 开发条件假设 page* 1、投资回报率设定为25%：根据行业平均标准，投资回报率在25%-30%，越高表明赢利越大，本案设定为25%。 2、年投资利润率设定为4%： 根据行业平均标准，年投资利润率一般为4%-8%。 当投资利润率为8%，表明企业对土地需求程度不高； 当投资利润率为6%，表明企业对土地需求程度较高； 当投资利润率为4%，表明企业对土地需求程度非常高。 3、盈亏平衡点设定为80%：总投资收回时的销售体量占总体量的比例。根据行业平均标准，盈亏平衡点设定为80%。一般来说，对于房地产项目盈亏平衡点越低越好。 4、资本金利润率设定为40%：根据2007-2009年中国上市房地产企业财务报表来看，绝大多数资本金利润率都在40%以上。 土地报价基本假设 page* 销售收入预测 page* 住宅销售均价预测——市场比较法（百分率法） 比较案例　 世纪雅园 中央华府 金域城邦 合和国际城 三丰鼎城 绿地华庭 销售价格（元/㎡） 3200 3500 3500 3800 3800 3800 区位状况 繁华程度 -2% -2% -3% -2% -3% 0 交通便捷度 -2% -2% -2% -2% -2% 1% 配套设施 -2% -2% -3% -2% -3% 0 环境 1% 1% 1% 2% 1% 0 自身状况 容积率 2% 1% 0 -1% 2% 0 规模 2% 2% 2% 1% 2% 0 档次 1% 1% 1% 0 0 -2% 综合修正率 0 -1% -4% -4% -3% -1% 修正价格（元/㎡） 3200 3465 3360 3648 3680 3762 选取6个可比楼盘，运用市场比较法进行测算，结果参考性强。 根据测算，本项目当前市场住宅销售均价为3520元/㎡，取整为3500元/㎡ 。 page* 住宅价格走势预测及销售收入估算 年份 2012年年底入市价格 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 价格（元/㎡） 3500 （每年按5%递增） 3500 3675 3859 4052 4254 年份 第6年 第7年 第8年 第9年 第10年 价格（元/㎡） 4467 4690 4925 5171 5430 均价（元/㎡） 4400 开发周期假设：项目商品住宅总建筑面积100万㎡，按当前市场行情，年开发量10万㎡计算，需要约10年的开发周期； 入市价格：估计项目2012年年底入市；项目作为城乡一体化项目，规模较大，建议前期以较低的价格入市，按当前预估价格3500元/㎡计算； 整体均价：考虑到项目10年的开发周期，随着物价的上涨、宏观调控、后期市场一系列变化因素等，取每年5%的价格上涨率较为保守，因此10年整体均价为4400元/㎡。 项目总销售收入：100万（㎡）*4400（元/㎡ ）=440000万元 总体而言，该价格比较保守，在市场价格不发生大幅度下跌的情况下，这个销售目标是完全可以实现的。 page* 开发成本估算 page* 序号 项目费用 金额（万元） 估算说明 一 土地费用 X　 含4%契税、拆迁补偿费在内 二 前期工程费 3040 地质勘察费按占地面积10元/㎡计，占地面积40万㎡； 规划及施工图设计费按建筑面积20元/㎡计，建筑面积132万㎡； 三 土建安装工程费用 184800 多层按建筑面积850元/㎡，小高层1100元/㎡，高层1400元/㎡计，不考虑地下室，本案3.3的容积率，按高层建安成本算，共132万㎡ 四 基础设施建设费 26400 按建筑面积200元/㎡