中原2012深圳招商地产雍景湾踩盘报告上.pptVIP

招商地产具备国家一级房地产开发资质，拥有综合开发能力、物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开发集团 项目位于工业七路与爱榕路交汇处，紧邻四海公园，处于蛇口中心区位 项目占地4.9万平米，总建面12.3万平米，属于大型高层社区 雍景湾以价格标杆挤身于高端住宅，其均价远高于同类型配置产品 蛇口区域规划、城市配套资源以及产品的价值支撑了项目“城市豪宅”的定位 区域前景：未来蛇口将以“一轴一心三核”为理念进行规划，政策利好催生区域价值 * 招商雍景湾 项目概况 产品分析 定位分析 总结与思考 城市豪宅分析 建筑分析 户型分析 整体定位 定位解析 不足分析 小结 城市豪宅概念 内因打造 小结 导入“微型” 豪宅概念 4 城市豪宅分析 3 2 1 项目概况 定位分析 产品分析 5 项目总结 开发商简介 1 所获荣誉：2011中国房地产产品要素品牌企业 、2011中国房地产公司品牌价值TOP10?、2011中国房地产可持续发展品牌典范?、第三届中国企业诚信榜?±诚信企业奖、绿色建筑示范企业等等。 公司简介：招商局地产控股股份有限公司（简称招商地产）于1984年在深圳成立，是香港招商局集团三大核心产业之一的地产业旗舰公司，也是中国最早的房地产公司之一，国家一级房地产综合开发企业，经过27年的发展，招商地产已成为一家具备综合开发能力、物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开发集团，形成了以深圳为核心，以珠三角、长三角和环渤海经济带为重点经营区域的市场格局。 代表项目：招华曦城、花园城、招商观园、招商果岭、招商雍景湾等项目。 招商观园 曦城 花园城 雍景湾 项目区位 2 位置：项目位于工业七路与爱榕路交汇处四海公园旁； 四至：西面临四海公园、南北靠景园大厦、东面是后海大道、背面为育才第二小学，周边楼盘林立，生活氛围浓厚； 配套：育才二小、育才二中、QSI国际学校、育才三幼 ；四海公园、蛇口体育中心、风华大剧院 、蛇口青少年活动中心 四海公园 景园大厦 工业七路 雍景湾 爱榕路 基本信息 3 建筑类别 塔楼、高层 物业类别 高层住宅 占地面积 49326㎡ 总建筑面积 123420㎡ 项目特色 国际化社区、地铁沿线 所属片区 蛇口片区 户数 共1019户 价格 31000-35000元/㎡ 容积率 2.66 绿化率 33.1%? 车位 共1048个 本期户型 50㎡一房、82㎡两房、88㎡三房到140㎡四房 装修状况 毛坯 物业费 3.9元/㎡/月 开盘时间 2011年6月18日 楼层状况 7栋为32层的住宅、1栋3层幼儿园、1栋2层会所 开发商 深圳招商房地产有限公司 物业公司 招商局物业管理有限公司 4 城市豪宅分析 3 2 1 项目概况 定位分析 产品分析 5 总结与思考 Part 2.1 建筑分析 雍景湾采用全板式及住栋式斜边设计，板楼朝向与正南夹角在20o~60o之间，间距及采光得到极大优化 建筑布局 （1/2) 1 建筑布局：项目采用解构重组的手法，让各栋高层错开，将会所、住宅与幼儿园，形成内敛有序的围合式的建筑布局关系 板楼朝向：板楼与正南夹角20o~60o之间，使得 建筑间距系数降低为1.4H，充分的利用朝向与日照的关系，节省土地。 住栋斜边设计： 采用住栋斜边设计，使得斜边单元轮廓线舒展从而面积增大，且增强了斜边单元采光及通风的效果，提升立面整体形象。 全板式住宅：相对塔式住宅而言，全板式能获得更好的通风和采光效果，增加居住舒适性，同时有利于楼栋形体及套型变化，便捷楼道路线更能获得市场认可。 不足之处：通过牺牲临近路边的部分斜边单元的 噪音及居民楼视线阻挡的影响，形成围合式，对 组团内部降噪。 1栋 2栋 7栋 6C栋 6B栋 6A栋 3栋 幼儿园 北 南 西 东 会所 项目分南北两区 项目中间有一条市政路贯穿东西，把项目分为北区和南区两个地块。 设计亮点： ①U型下沉式市政路：双向二车道路上铺以防震减噪沥青，直通地下车库，道路两侧各有宽约2米的人行道，以褐黄色的地板砖分隔。 ②顶级的社区车库：顶部无横梁，底部铺金刚砂地坪，车库支柱顶采用预应力及局部加强布筋技术，使用寿命比一般车库延长5倍 ③人车分流：行人可由三个入口的步行通道直接进入项目内部。 建筑布局 （2/2) 1 不足之处：除了社区停车场外，还与周边社区共用社会停车场，可能造成车位不够 项目采用下沉式市政路与车库相通设计，规避了道路对组团内部的噪音影响，有效的实施人车分流 1栋 2栋 7栋 6C栋 6B栋 6A栋 3栋 幼儿园 北 南 西 东 会所 主入口 主出口 入口 下沉式市政道路 地下停车场 会所：面积为1500平米 规划布局： 首层为咖啡吧、红酒屋； 二层为健身房、瑜伽室、书吧、 棋牌室，动静相宜的功能布局 设计理念： 居住美