上海万科新里程（讨论稿）北块产品定位建议上.pptVIP

10年中上海社会阶层形态变化 代表：未来域——个性规划，创意布局 总规模：11万平方米 容积率：1.4 建筑形态：小高层、多层 建筑风格：现代风格 绿化率：50％ 主力房型：二房、三房、四房 主力面积：二房80-94平方米 三房123-141平方米 四房146平方米 产品规划：创意性“三湾一岸”整体布局，将社区建筑与仅有的景观优势充分融合，整体规划独具创新 未来域是目前区域个性化公寓产品的代表，其创意性规划设计在区域内具有极大的产品差异优势，容易引起年轻猎奇一族的共鸣。 普通公寓之个性型产品 追求个性化的中高端年轻客户为主，变相降价后销售平稳 客户层次与环球中央花园类似，属于中端客群的中上区，但客户层次范围更大 客户类型更趋向于年轻化，以新兴白领一族为其客户主体，时尚、个性化是其最大的特点 目前浦东客户比例略大，但未来预计浦西客户比重将逐步上升 开盘销售火爆，后因宏观影响陷入低谷，变相降价后基本保持稳定走势 中产群体 未来域客层 代表：环球翡翠湾——整体布局较为中庸，产品经济性优势明显 总规模：16万平方米 容积率：1.5 建筑形态：小高层、低层 建筑风格：西班牙风格 绿化率：50％ 主力房型：二房、三房、联排 主力面积：二房92-94平方米 三房131-133平方米 联排180-200平方米 产品规划：混合型社区设计，公寓与别墅形成相互独立的两个组团，公寓以标准型为主，而别墅则突出经济优势 环球翡翠湾是目前区域混合社区的代表，其虽然在整体规划上缺乏亮点，但经济性优势突出 混合社区之低密度产品 中产群体 公寓客层定位 别墅客层定位 3个月 83% 7721 174 210 24171 2005-12-17 2个月 91% 7854 180 198 21526 2005-12-4 2个月 91% 7912 174 192 23970 2005-11-6 1个月 99% 7958 166 168 16163 2005-8-26 1个月 97% 8049 171 176 21125 2005-8-18 2周 100% 7621 120 120 11487 2005-8-12 2周 99% 7678 126 128 13610 公寓 2005-8-4 6个月 37% 14507 24 36 6804 2005-9-22 1周 90% 14990 18 20 3704 2005-6-4 1周 90% 13351 45 50 9227 2005-5-21 1周 99% 13339 35 36 6628 别墅 2005-4-30 主力销售周期 销售率 成交均价 去化套数 推案套数 推案规模 产品类型 推案时间 别墅产品市场稀缺销售火爆，公寓项目价格优势去化迅速 公寓客层定位于中端客层的中段，而别墅客户定位于高端客户的底端 别墅产品由于稀缺优势，销售火爆，主力去化一般在1-2周内 公寓产品面积经济，加上略低于竞争对手的价格优势，致使销售同样良好 市场结论一普通公寓市场 普通公寓 整体销售情况良好 标准型 舒适型 个性型 符合目前区域大众需求，销售速度最快 属于慢热型产品 销售情况平稳 标准型公寓是目前板块客层最广、去化最快的产品 混合社区产品 别墅 公寓 稀缺产品，去化火爆 区域标准设计，但在别墅带动下社区品质有所提高，销售良好 整体销售情况良好 别墅在区域内属于稀缺产品，销售火爆 而公寓产品在别墅的带动下社区品质有所提升，在一定程度上推动了其销售速度 市场结论一混合社区市场 混合型社区在板块内拥有较好前景 2002年末 上海申博成功 2004年 世博规划出台，三林板块迎来重大发展机遇，众多知名开发商纷纷进入 2005年 万科新里程、未来域等代表楼盘正式上市，三林楼市开始为人们所关注 2006-07年 三林板块进入开发热潮，供应稳中有升，开始形成规模效应 2008-2009年 随着轨道6号线、8号线的相继通车，配套的完善为板块导入大量人口，而临近世博效应将更大的激发板块潜力，三林板块开始真正进入市场高峰 未来市场预判一整体市场 预计未来2-3年后，随着配套的逐渐成熟，三林板块将进入真正的开发高潮，进入市场高峰，市场竞争激烈 供应走势-2008年开始进入市场供应高潮，总规模高达275万平方米 未来三年内板块及周边地区将进入供应高峰 2008-2009年三林、北蔡、六里三个区域供应合计将高达275万平方米 供应预判 楼盘供应-楼盘供应以后续为主，总体量达到71万平方 　 　 　 5820 710000 　 　 合计 未定 三房 标准型普通公寓 未定 二房 1200 120000 地杰国际城 未定 三房 标准型普通公寓 未定 二房 800 10