2006年上海市华森钻石广场项目分析报告_部分4.pdfVIP

一楼平面商场平面图 二楼商场平面图 三~ 六楼商场平面图 酒店规划 ：引入皇家艾美酒店品牌，打造超五星级，全上海最高星级的大型酒店 。 简析 ： 世茂集团在上海开发的首个商业 与酒店综合项目，力求在上海中心地区打造地标性建筑，商业部分引入百 联，由中国最大的百货零售企业承担其商业部分的经营与管理 。与以往不同的是，百联在这个项目上走高档线 路，到目前为止 1 楼已引入 8 个国际一线品牌 ，如 MONT BLANC 、CERRUTI 1881 、WEDGWOOD 等。旨在将 其打造成南京东路的 “恒隆广场”。酒店部分则着力成为全上海最顶级的酒店，引入艾美酒店管理公司，使其 酒店部分成为上海首个超五星级酒店 ，彰显项目地位，提升项目整体价值 。开发商对此物业也采取纯租赁方式， 30 亿元的投资并不急于快速回笼资金 ，以其目前的操作方式，投资汇报周期将拉长，预计至少在 5 年以上 ，可 见开发商实力十分雄厚 。该项目对于项目的参考点在于大面积商业的去化方式 ，可以考虑由一家品牌零售商 长期管理 ，开发商收取场地租金 。 61 耀江国际广场 位置 ：位于虹口区吴淞路 288 弄，近汉阳路 ，属于北外滩地区。 规划 ： 占地 28173 ㎡，总建筑面积 13 万㎡，包括办公 ，住宅， 酒店式公寓等几种形态 。三幢住宅、一幢酒店式公寓、一幢写 字楼 ，整体统一于 2006 年年底交付 。 写字楼部分 ： 地上 28 层，地下一层 ，总建筑面积 2.3 万平方米 ，全部出售，目前售价为 17000-26000 元/m 2 （包括一个 车位价格 ），楼层价差 400 元/m 2 ，朝向价差 200 元/m 2 。2-8 层分 3 套出售 ，面积分别为 270 ㎡、370 ㎡和 460 ㎡；9-14 层分 2 套出售 ，面积为 2 套 380 ㎡； 15-23 整层销售，面积为 760 ㎡；24-28 层保留不售 ，为耀江自 用。虽有面积分割 ，为保证一定的品质和品牌形象，对外宣传为整层销售，另一方面也限制了进驻客户的档次 和规模 。此项目先销售住宅部分，对于办公楼的预热期较长，加上其地理位置的优越性，虽然媒体广告较少， 但销售状况尚算理想 ，开盘 2 周，预定加上销售的已经达到 50%左右 。由于总价较高，多为自用客户 。 参考方向 ： 「耀江国际广场」与项目的组成结构不同，但所处的区域有共同的特征，均为进行新一轮发展的地区， 区域传统印象较差，可借鉴其推广手段 。此外，该项目的写字楼部分为出售型物业，高品质写字楼出售方式可 加以借鉴 ，对于高总价的办公楼项目 ，客户定位应以自用客为主 。 62 飞洲国际广场 位置 ：漕溪北路、零陵路口 规划 ：总建筑面积约 80000 平方米 ，地下 2 层，地上 31 层，其中 B1-6 层为高档 商场 ，7 层为国际级商务、视会议中心，8-30 层为甲级智能化写字楼，顶层为 国际俱乐部。配有立体车库 600-800 个停车位 。 商业部分 ：6 层商场总建筑面积约 30000 平方米 ，地下一层规划为小型餐饮、服 务、零售店 ，共 5000 平方米，1--4 层已为 FOXTOWN 租用 ，为品牌折扣中心 。5 2 层为大型餐饮 ，单店面积在 200-300 平方米左右 ，租金为 USD0.8/m /天，按使用 2 面积计算 ，物业管理费为 USD0.2/m /天，也按使用面积计算 。 写字楼部分 ：总建筑面积 4.5 万平方米左右 ，标准层面积 2300 平方米 ，销售价格为 1.8-2.5 万/m2 ，目前仅 剩高区部分 ，已售出 85% 以上 。 简析 ：该项目为烂尾楼改造项目，其写字楼部分已实现了成功销售 ，主要是其优越的地理位置所造就 。