中原2012成都天祥广场营销策略.ppt

专属、私享，营造客户体验同时。强化宣传本案口岸、配套优势。 【附加】专属、尊容 【星耀】卡 星耀专属，感知提升 业主专属礼遇【星耀】VIP卡。含仁和春天、浣花溪众多高端餐饮休闲购物商家贵宾体验。 剩余主要产品为地下商业和住宅。其中以住宅占绝对比例。 【附加】专属、尊容 【星耀】生活手册 区域价值极致体现 购物频道 休闲频道 美食频道 娱乐频道 【立场】--【本】--【对味】--【气场】--【到达】 【到达】 营销推广重点放在线下，通过全方位渠道拓客实现来访增加，通过现场展示、政策提高溢价、转化率。 线上为辅、线下为主 原因： 1 2 3 4 各司其职。线上做形象、知名度，提高感观价值。线下做来访，以一房多求支撑高价。 线上推广失效严重。高端、高总价产品推广失效。 成本控制。核心口岸之便利，有效节约推广成本。 提高费用投入产出比。高费效比利用，充分提高推广费用投入产出。 重要节点线上做形象、来访引导 线上为辅 线上为主 节点投放 主流报媒、门户网站 引导来访类户外 内容直击原始卖点 线下为主：针对性客源、推广渠道体系 客户资源拓展 中原一手客户资源（誉峰、金沙里、浣花溪等） 中原二手带客 短信投放（20万以上车主、银行VIP、高端消费人群等） 保险公司、证劵等渠道带客 仁和春天VIP客户资源（通过渠道购买仁和春天高端消费人群资源电话） 针对性信息植入 线下为主：针对性客源、推广渠道体系 大型写字楼，金沙万瑞中心等。冷光屏、巡展 高档小区，御都花园别墅等。直邮、巡展 商会，浙江、福建商会等。投刊、活动 高端餐饮，银杏等。冷光屏 高端购物场所，美美、仁和春天等。冷光屏 高端4S店，奔驰、宝马、奥迪等。楼书发放 营销费用预算 初步预计，第四季度产值6.4亿，推广费用500万，推广费占比约0.8%。 推广费用分解(万元) 销售目标 业务类型 总预算 类型 分项预算(合计) 销售目标：6.4亿元 发布类 260 纸媒 60 分众 40 网络广告 40 户外广告 80 短信 40 印刷制作类 50 印刷品、其他制作 50 活动类/客户礼品/房交会 80 活动/客户礼品 80 设计类 30 广告公司/电视片 30 现场包装 40 围挡、楼体 40 机动费用 40 机动 40 合计　 　 　 　 500 项目整体推广费用预算1300万，项目总产值15.4亿（不含车位），推广费占比0.84%。 市场、本体 核心思路回顾 天祥未售物业价格及营销计划 客户 产品详解 核心营销思路 目标 中原有信心将本项目打造为区域内的价值标杆项目 实现预期高溢价收益！ Thanks for your attention Wish you a good day! * * 但 * * * * * * 地下商业专属卖点 30-60㎡为主，80-170万总价，投资商铺。 8%年投资回报率。 成熟氛围、地铁、结合本案地上商业仁和春天形成规模性商业中心。 低门槛 高收益 升值潜力巨大 产品核心价值点提炼 产品线丰富 部分6米层高、方正、产品线丰富面积随意组合 低门槛、高收益、升值潜力巨大 产品销售难点分析 楼号 户型 面积 房型 户数 1# （155户） 　 D1 141㎡ 3房2厅2卫 16 D2 104㎡ 2房2厅1卫 6 D3 87㎡ 2房2厅1卫 28 D4 108㎡ 2房2厅1卫 26 D5 130㎡ 3房2厅2卫 24 D6 111㎡ 3房2厅1卫 19 D7 123㎡ 3房2厅2卫 2 D3-1 88㎡ 2房2厅1卫 30 D7-1 124㎡ 3房2厅2卫 2 2# （100户） 　 C1 184㎡ 3房2厅2卫 24 C2 220㎡ 3+1房2厅3卫 48 C3 176㎡ 3房2厅2卫 24 C1-1 295㎡ 4房2厅4卫 1 C2-1 324㎡ 4房2厅4卫 2 C3-1 299㎡ 4+1房2厅4卫 1 3# （98户） 　 A1 187㎡ 3房2厅2卫 22 A2 226㎡ 3+1房2厅3卫 48 A3 176㎡ 3房2厅2卫 24 A1-1 306㎡ 4房2厅4卫 1 A2-1 334㎡ 4房2厅4卫 2 A3-1 294㎡ 4+1房2厅4卫 1 面积大 总价高 套二总价过百万客户面窄，套三总价150万以上 住宅：1）总价高，需建立高价值输出支撑售价。2）客户面窄，需建立高效推广组合扩客。 产品销售难点分析 地下商铺：销售难度较小 推广核心价值点：口岸优、投资门槛低、收益高、升值潜力大。 附加针对性渠道：中原百万投资客户资源、高费效渠道扩客。 8%高回报 总价低，客户基数大 难点：扩大客户基数 解决办法： 产品销售难点分析 本案剩余货源销售重点、难点为住宅 以下详解住宅营销 【立场】--【本】--【对味】--【