2011年8月石家庄华鑫商业项目定位与营销策略提报.pptVIP

北裙楼销售价格： 根据项目进程，北裙楼销售价格按照南裙楼单价基础增长10%的比例。 华鑫商业北裙楼价格体系 楼层 北裙楼（单位：㎡） 入市期均价（单位：元/㎡） 预期销售额（单位：万元） 负一层 1887.96 39000 7363.1 一层 1771.32 53000 9388.1 二层 1834.98 39000 7156.4 三层 1834.98 33000 6055.4 四层 1834.98 27000 4954.4 五层 1834.98 19600 3596.6 六层 1834.98 16000 2936.1 合计 12834.18 　 41450.1 八层至十二层写字楼销售价格： 中央总部写字楼销售价格预期：8500元/平米 3、整体销售额测算 华鑫整楼实售额测算 楼层 南裙楼 北裙楼 写字楼 商业-1-6层 33863.9万 41450.1万 　 主楼7-12层 　 　 2458.2万 合计 77772.2万 4、运营方式 运营方式 购买客户 开发商 租赁方/自营 委托 经营管理公司 第三部份：项目销售执行策略 品牌招商执行策略： 1.利用我司所积累的商户品牌资源，同时面向国内一线各类品牌（成人、商务服饰）进行招商； 2. 商户选择列举：原世贸名品商户、国内一线商务服饰、国内一线成人品牌服饰 四、销售政策及销售步骤 销售付款政策： 1. 一次性付款全款：定金一万，7日内缴清全款。 2. 分期付款：定金一万，首付60%，90天内付清余款。 销售步骤： 第一阶段推出-1、3层，第二阶段推出2、6层；第三阶段推出1、4层；第四阶段消化5层及主楼（8-12F）。 南裙楼、 写字楼回款计划 时间 第一月 第二月 第三月 第四月 第五月 第六月 第七月 第八月 第九月 第十月 第十一月 第十二月 预计消化平米数 500 800 2000 2000 2000 2000 2000 1500 1000 800 800 332.84 月销售金额 1390万 2224万 5560万 5560万 5560万 5560万 5560万 4170万 2780万 2224万 2224万 925万 总销金额 约 3.7亿 本次提报结束！ THANKS！ 2、本案定位探讨 本项目定位遵循原则： A、紧跟当前市场火爆业态，同时结合周边物业进行前瞻性规划； B、补充当前市场空白产业，最大化降低项目入市风险； 本项目的定位方向： 少儿产业、少儿品牌旗舰、家庭式消费产业 本案定位：华北首家家庭亲子游乐产业高地 定位优势： 1、紧跟当前市场主流成熟业态，降低入市风险； 2、补充当前市场空白，为商业火爆打下基础； 3、与北国、新天地等已成型商业形成错位竞争，最大限度的降低风险。 消费力研究： 1、直接消费——北国商圈消费力保证； 2、转移消费——市场空白带来的潜在附加消费； 3、未来商圈潜在消费——勒泰、北国女人世界开业带来的补充消费； 形象定位：省会唯一家庭式少儿主题欢乐城 唯一儿童主题欢乐城、唯一家庭主题欢乐城、唯一家庭消费全业态商城 3、项目各楼层具体定位 -1F：家庭主题餐饮及休闲餐饮 1F：一线品牌旗舰店 2F：少男少女品牌旗舰店 3F：育婴、女人风尚服饰店 4F：儿童玩具自选超市 5F：电玩娱乐城 各楼层具体定位 6F：益智俱乐部 -1F：家庭主题餐饮及快餐 主要消费人群：家庭、父母带孩子、年轻时尚一族 1F/2F：儿童、青少年服饰、玩具、摄影、教育旗舰店 消费人群：家庭、3—18岁少儿及其父母 3F：育婴产品、女人风尚街区 消费人群：家庭、1—3岁育婴产业、带孩子逛街的父母 4F：儿童玩具自选超市 消费人群：家庭、3—12岁少儿及父母 5F：益智、时尚电玩娱乐城 消费人群：6—16岁少儿、家庭、时尚青年一族 6F：益智俱乐部 消费人群：6—16岁少儿、家庭、时尚青年一族 8—12F 主楼定位： 中央总部级写字楼 定位由来：A、单层面积482平米，适合企业总部；2、合计5层的可销售面积，城市中心稀缺价值；3、总部级，能够全面提升此类产品价值，理由实现销售溢价。 第二部份：项目价格定位 1、销售方式确定 可选择销售方式： A、根据实际使用进行分割，按照单位面积价格进行销售 问题：铺位总价较高，对购买者的资金要求较大，销售会较为缓慢。 优势：后期经营管理可以直接委托物业管理公司。 B、销售分割式产权 问题：后期必须统一经营管理 优势：购买者资金要求较低，具备广阔的客户群，销售进度相对第一种方式较快。 销售方式定位： A、负一层至4层——直接销售产权 B、五层至六层——返租销售 2、销售价格定位 周边大型商业类租金情况 商业名称 商业楼层 租金方式 基础租金（月/㎡） 扣点率 月租金合