2011年9月怀化鹤州路项目投标补充报告.pptVIP

长沙瑞方投资顾问有限公司 Chang sha risen Investment Consultant CO.,LTD 怀化鹤州路项目投标补充报告 长沙瑞方投资顾问有限公司 二○一一年九月二十七日 谨呈：怀化尹祥房地产开发有限公司 问题一：建什么？ 中心购物城+城市豪宅 问题二：做什么？ COCO女人世界 问题三：怎么卖？ 尽量销售，少量持有 报告回顾 报告结论回顾 问题一：项目商业体量多大适宜？ 问题二：围绕主题，各楼层业态如何分布？ 问题三：采用什么样的销售方式，能确保商场档次，同时又利于销售？ 问题四：具体的工作计划？ 衍生问题 需深入探讨的问题 问题一：项目商业体量多大适宜？ 我们从产品销售速度，回现能力两项指标进行判断。 问题界定 是否考虑第五层商业？ Q1：六层商业体量是否合适？ Q2：选负二层还是第五层商业？ Q3：剩余商业面积如何变通？ Q1解答 从人民西路看项目5层实际是地上6层，目前片区内暂无地上6层的商业。项目基座小，不适宜做超过片区楼层的商业。 片区内五楼商业价格普遍在7000元/㎡左右，销售情况普遍为有价无市。 六层商业体量是否合适？ 地面六层商业，在区域内暂无先例，后期销售和招商难度过大，加之项目对销售速度要求较高，建议地上商业楼层控制在五层。 　暂未推出 暂未出 无 新天地 —— 　8000 无 新悦城 　自持 　—— 无 万象城 自持(如有人愿出高价买也可卖) （通程）不卖 有 英泰国际 不详、暂时空置 —— 无 名品国际城 不详，目前以经营茶楼、健身为主 —— 有 琼天广场 销售情况 5楼商业价格 是否有6层商业 商业项目 Q2解答 选负二层还是第五层商业？ 从片区商业来看，地下负一层（相当于本案的负二楼）价格普遍在之间，销售情况较好； 负二楼，不占用容积率，不折损住宅面积； 利用低位优势，在两条路相交的地方，可以采用下沉式广场的形式，对负二层人流进行很好的引入。 本项目的负二层的商业，售价高，速度快，建议保留。 2 2 2 1.5-3 4 /　 价格（万） 65% 　　 有 新天地 75% 　 有 新悦城 80% 　 有 万象城 30% 有 英泰国际 90% 有 钱周率 40%　 有 琼天广场 销售情况 是否有负一楼 商业项目 销售额相差257余万，但是销售周期过长，且考虑商业的税收成本和建安成本都高于住宅，其两者的实际利润值将十分接近。6000 2578 商业 257.8万元5000 2578 住宅 差额 销售额（元/㎡） 价格（元/㎡） 面积（㎡） 物业形态 将第五楼商业面积转换成住宅，两者收益对比分析： Q3解答 剩余商业面积如何变通？ 建议地上商业控制在五层高度； 保留负二楼； 将原有的第五层商业面积转换成住宅面积，更利于满足项目利润和速度的要求。 F1 -F1 -F2 F2 F3 F4 楼层情况 F5 F1 -F1 -F2 F2 F3 F4 楼层情况 小结 问题二：围绕主题，业态如何分布？ 楼层商业特点 各楼层特点及对进驻商家的匹配要求 中高档次，利润相对较高的商家 较高租金、人流较旺 -F2 展示面好，高租金 -F1 具有提升形象，利润相对最高的高档商家 展示面好，高租金 F1 中高档次，利润相对较高的商家 较高租金、人流较旺 F2 低租金、人流端头 F3 聚人气、中等档次、面积稍大的目的性消费商家 低租金、人流端头 F4 匹配商家 特点 楼层 女性关联业态 较弱 较强 弱 60-120 儿童用品 较强 强 弱 10-40 潮流服饰 较强 较强 弱 60-120 母婴用品 强 较强 强 30-80 化妆品 强 较强 强 100-250 珠宝首饰 强 较强 强 60-120 箱包、鞋类 较强 较强 较强 60-120 服装 弱 弱 弱 800-2000 美体健身运动 弱 弱 弱 600-1200 美容SPA 弱 弱 弱 300-600 美发 较强 强 弱 500-1200 餐饮 租金承受力 人流贡献 形象贡献值 面积要求㎡ 关联业态 面积要求大，同时对形象贡献、人流贡献、租金承受力都弱的业态明显不适合本项目，可以直接排除。 业态分布 综合考虑本案各楼层的特征及女性关联业态的特征，瑞方建议各楼层总体业态如下： 潮流欢型区 时尚名品区 名媛佳丽区 母婴儿童区 美食汇广场 -F2 F1/-F1 F2 F3 F4 针对人群成熟女性。项目重要展示面，提升商业档次。 主力目标消费人群为少女。便于分割销售。吸引强大人流。 针对人群时尚白领，业态丰富，提升商场人气。 契合女性主题，业态差异性突出。属目的性消费。 强大目的性消费，拉动商业人流内循环。利用招商。 -F2/潮流欢型区 消费人群主要以青春少女为主，业态以中低档次的潮流服饰、个性饰品、美甲等为主，带动人