西安新欣城项目营销精策略案2011年.ppt

王者抽剑 谁与争锋？我们希望该方案的提出，对改变新欣城的命运具有积极的意义！年度营销策略案》上半年策划推广细案》;写在方案之前的话： 70万的建面，堪称太华路第一大盘！ 70万的建面，我们却一直盲目地走“城中村土改”的路线！ 70万的建面，我们在短短的半年之内将价格拉升到了6000！ 【70万的建面，我们甚至连项目的战略开发思路都没弄明白，就开始在市场上一路狂飙……】 试问，秦朝和元朝为什么迅速地崛起，又旋即分崩离析了？ 新欣城，做为2011年提交的第一个战略报告，我们很慎重！ 我们在反思，这样的一个项目，未来要怎么走？ 请听一下我们的唠叨吧~ 表示感谢！ ;策略性目的回归： 找到我们以往销售的软肋（修正错误） 触动欲望（对该说的人说该说的话） 引发口碑（让该说的有该说的话） 蜂鸣扩散（让更多的人说该说的话） 换一种思路来看待新欣城…… ;第一篇：优术必先明势【“新国八条”下的倒春寒】;1、 那只“国八条”的靴子……终于落地了;出台时间：2011年2月26日 出台部门：西安市政府 政策主题：西安市“限购令”细则 限制区域：西安市城六区和郊三区 具体内容：限购政策 自《通知》发布之日起，已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）、能够提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。 停购政策 对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市辖区向其售房。 二套房贷 对贷款购买第二套住房的居民家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。《通知》要求银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。;限购令针对的目标人群: 限购令主要目标是解决西安本市人口的住房需求，遏制西安房价过快上涨。 限购区域的西安市辖区概念为，西安市新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、阎良区、临潼区、长安区， 而周至、蓝田、户县、高陵等4县不在范围内。 限购类型仅限新建商品住房和二手住房，而公寓、写字楼和商铺不在限购范围之内。西安市民自2月25日购买商品房需提供本市户籍证明、一年期纳税证明或一年期社保费用缴纳证明。抑制外地购买、炒作需求后，西安房价有望维持在一个合理水平。;如何核定第二套房、第三套房、二手房购买资格？ 根据2月28日出台的《西安市住房保障和房屋管理局关于落实住房限购政策有关问题的通知》，自2月25日起，西安市民购买商品房、二手房进行权属登记时，需要填写新版格式合同《西安市家庭住房申购表》，新合同最大的改变就是要求购买人填写家庭成员身份证等相关信息。这样，每个购房家庭夫妻及未成年子女的信息都会如实反映在网络上，此后当该家庭以其他成员名义购买第二套房、第三套房时，该家庭以往购房信息会如实反映在网络系统上，用以界定该家庭是否具备再次购房资格。《通知》要求在五个工作日内由西安市房管局对购房人材料进行查验，将《西安市家庭购房申报表》作为房屋买卖合同附件。同时，二手房交易登记窗口在办理过户手续时，对购房家庭购房资格进行核查，凡不符合住房限购政策规定的，不予办理交易过户手续。;补交社保能否钻政策空子？ 限购令明确，在西安购买商品房需提供一年期纳税证明或社保缴纳证明，遇到一次性补交社保费用的非本地购房者，会不会钻政策的空子？对此，借鉴外地经验，社保中医保属于不能一次性补缴的，其他社保项目也将对近期补缴人群作出限制，依照限购令精神对此类人群不予纳入购房资格核定条件。 限购令将持续多长时间？ 按照“新国八条”首批出台限制措施的省会城市及国内大中城市执行楼市调控力度来看，去年许多执行严格限制措施的城市都将新政时效延长到今年， 目前出台限购令的其他城市也未规定政策执行年限，此次限购令的执行时间还得看国家政策和调控实际效果而定。;限贷令;近期政策下的西安楼市动态： 总结分析： 1、春节期间本身就属于淡季，加上“新国八条”出台，新一轮房地产调控的开启，随后不久，上海、重庆房产税试点启动； 2、随之而来的原本就是淡季的春节小长假期间，全国各地楼市步入寒冬。其中，广州中心区、重庆主城多个区出现零成交，珠三角二线城市楼市成交降至个位数，深圳、南京、上海等地成交量也多在十几套的低位； 3、在这些政策因素的影响下，春节期间各地楼市降温似乎在所难免，西安楼市日均成交不足20套，惨淡同样为春节楼市销售主基调。;;项目片区受政策的影响大户型、豪宅类产品的主要目标客户群体为投资、改善类群体，而这部分群体在此次调控中受影响最大，无论是限购政策还是交易环节的税费影响都使得这部分产品交易成本大大增加。