西安市“阳阳国际广精场”（商业发展部分）招商租售执行方案.ppt

西安市“阳阳国际广场”（商业发展部分） 招商租售执行方案;前言 敝司非常荣幸能够有机会参与贵司所开发的西安“阳阳国际广场” 项目商业发展部分的招商、销售总代理工作。通过参考贵司前期策划、招商的工作，根据敝司对西安商业地产市场的供求分析，并通过敝司多年在国内从事商业项目操盘、运营经验与独有资源所结合，编制出本次报告。 本报告共分为四个部分，在第一部分中敝司客观的分析了项目自身缺点与难度，并通过项目所在商圈特质结合项目自身条件，提炼出本项目的核心竞争力，（即为什么我们来做）；第二部分根据市场供求状况的分析，制定了切合市场需求的项目定位及规划布局调整方案，（即在现阶段的市场环境下我们做什么）；第三部分为项目操作执行方案，包括整体租售策略、租控策略、客户方阵等，（即怎么做好？）；第四部分通过敝司独特背景与资源，能提供哪方面的营销攻略方能完成商业项目的招商租售代理任务（即为什么能够做好）。;1.“阳阳国际广场”商业项目状况了解与分析;1 阳阳国际广场商业项目状况了解与分析;1.1 项目现状; 特色区改造兴善寺东西街；从2010年至2012年为第二阶段，大型商业项目建设有小寨十字东南角、西北角、省委党校、雁塔区政府、八里村地铁出站口商业、长安路雁塔西路十字等，特色区改造其他特色街,成为辐射整个西安市，影响波及西北五省区，景观最靓、业态最全、商气最旺的都市副中心。;项目区域商业价值研判;项目优质特点：;a.主体定位不明晰;b. 招商策略过于传统;招商攻略手段;招商攻略手段;招商攻略——“4A”核心关键点;招商攻略——“4A”核心关键点;建议调整： 1.根据商圈功能与自身项目特指，对现有规划布局进行软性调整，以符合未来目标投资客 与经营商的需求。 2.深度梳理贵司自身优势，结合投资客、经营商的需求特指，重新整理现有项目卖点，编 制具有针对性的招商手册（主力店招商手册、常规招商手册）。 3.根据商圈特性，结合敝司独家代理，引介商业品牌的资源库，选择适合本项目的商家名 录，形成有目标、有节奏的招商客户方阵，以由大到小、以点代面、适时调整的方式开 展招商工作。 4.根据商圈调研分析以及项目的实际需要，制定出可阶段性随机调整的价格策略，同时参 照周边市场行情与项目未来经营方向分别制定有针对性的优惠政策（主力店、半主力 店、普通商家）。 ;★ 详细研究数据详见附件1;1.4 项目可执行性竞争力;2 项目商业定位及规划布局建议;目标客户定位（消费者 → 商业经营商 → 投资客户）的链接关系 ●目标消费群体; 区域类型;●投资客户群体;功能划分依据： A.通过前文目标客户定位，目标消费者符合“亚奢华生活消费+体验式消费”定位，所 以建议本项目的规划设计涵盖综合性的时 尚购物、休闲娱乐、餐饮美食、、商业配 套功能；项目规模较大，能提供一站式的消费组合，满足不同年龄段次人士需求， “逛、玩、吃、品、茗、乐”不假外求，尽量延长消费者逗留项目时间，提高人均现场消费额； B. 难点：由于项目位置问题，规划为小寨一样，档次不行。档次趋高 人流商业氛围不足 ●不同功能业态的形成互补、互动。 ●单层面积大造成死角，需要有合理人流动线设计，各区域需要有亮点主力店出现 ●整体规模大，如纯粹用于服务区域居民过多，1万平米足够。利用功能多元化吸引整个西安消费群体来此消费。;C. 尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局；同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3~5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心； D.要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气；但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险； E.现代百货公司和大型综合超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要注意它们的错位经营； F.首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态，即使引进现代百货或综超作为核心店，也必须考虑采用适合进行产权分割的办法，将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金；;G.大型综合超市能够有效地形成商气，对确保项目运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易形成“租售”矛盾; H.现代百货公司以时尚和女性消费为主，可以承受较高的租金，但该业态必须从首层开始配置，公摊面积最少40%。其与大型综超相似，，将在一定程度上导致部分潜在客群不愿投资此类商铺。这是在引进百货公司和大型综超业态时必须注意的。;2.3 规划布局;项目主题定位;简单的概括： 商业与人群的集中融合