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* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 宝龙的发展经过了探索培育期、蓄势发展期、大规模快速发展期三个阶段 1990-1996 探索培育期 1997-2003 蓄势发展期 2004-今 大规模快速发展期 1991年，宝龙集团成立后一年，与第一国际集团联手，以五亿澳元收购了新口岸国际中心，在澳门地区，开创了联合集资的经营方式； 同年，宝龙集团拿下了厦门4幅土地的使用权，开发了宝龙中心一、二期、宝华花园，总建筑面积20万平方米； 此后，宝龙又在澳门购进了多栋大厦。 1997年，自主开发五星级酒店项目； 2001年，第一家宝龙大酒店于在厦门开业； 2003年与厦门明发合作，开发厦门明发商业广场。 2004年，第一个宝龙城市广场在福州开工建设，拉开了宝龙城市广场在内地各个城市的大规模复制，宝龙集团进入大规模快速发展期。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 产品销售是宝龙主要的收入来源，租金收入在逐年增长 数据来源：宝龙集团招股说明书 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 宝龙项目——主要集中在在福建、山东、河南、安徽、江苏等省的三四级城市和成都 ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ 天津宝龙国际中心 成都宝龙城市广场 泉州晋江宝龙金色家园 泉州安海宝龙豪苑 泉州安溪宝龙城市广场 福州宝龙城市广场 泰安宝龙城市广场 新乡宝龙城市广场 郑州宝龙城市广场 洛阳宝龙城市广场 宿迁宝龙城市广场 蚌埠宝龙城市广场 无锡宝龙城市广场 无锡玉祁宝龙湖畔花园 烟台海阳宝龙城 苏州太仓宝龙城市广场 常州宝龙城市广场 盐城宝龙城市广场 青岛李沧宝龙城市广场 青岛即墨宝龙城市广场 青岛城阳宝龙城市广场 ■ 淄博宝龙城市广场 ■ 福州宝龙城市广场 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 宝龙集团以三四线城市新城为主，以定位准确，复制性强的产品进入，但资金实力和产品创新能力不突出 SWOT S W O T 拿地成本低； 选择三四线城市的新城投资，获得政府大力支持——土地、城建配套、税收等； 销售回款能力强：住宅面积占项目比例30%-40%，住宅全部用于出售；商业开发面积中的30%用于销售。 企业资金实力并不突出，进入快速扩张期后，资金链压力偏大； 自主投资五大商业体系，大部分运营状态仍在摸索期，存在较长的成熟期和经营风险； 自营产业品牌号召力较弱，需要调整和增强竞争力，尤其是百货类业态。 三四线城市商业设施缺乏，快速城市化进程下，为宝龙提供较多投资机会； 产品复制性强，项目储备较多； 新城辐射人群、基础设施等市场因素成熟周期长，开发投资、招商和后期运营的潜在风险性大，对区域投资决策的要求高； 房地产市场调整对销售产生影响，可能影响企业资金链； 商业模式进入门槛不高，存在潜在竞争。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 宝龙商业地产模式，是建立在明确产品定位、低土地成本基础上的“现金流滚资产模式” 对于商业地产来讲，出租资金回收慢，对资金链的影响是多数商业地产企业首要解决的问题，宝龙30%-40%的住宅配套，30%-40%的商业用于销售，使其在商业投入使用前的销售已经收回成本甚至赢利。 大体量商业、部分国内品牌商家、五星级酒店等多业态组合的大型城市综合体 三四线城市的新兴城区，外观感强 超低地价，销售部分利润高支撑“现金流滚资产”的商业模式 开发收益补开业后出租收益率之不足。低成本为商业部分提供了低租金的价格空间，有利于项目操作和孵化 休闲、娱乐业态组合，符合消费潮流，具有较强的吸客能力 虽然这种业态在一二线城市已经很普遍，但相对三四线城市传统商业形态占据主导的商业格局，具有长期发展的竞争力 注重前期招商，招商能力较强，行业招商、团体招商对小商业形成支持 自主投资的五大连锁商业体系，