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罗森宝项目销售计划报告报告都由市场篇、推广篇、价格篇三部分组成 市场篇一：项目概况 1.本案分析 (1)：基本状况 (2)：周边环境描述 (3)：项目规模与经济技术指标二：市场分析 1. 未来上海工业地产需求显上升趋势 2. 上海工业地产将形成三足鼎立趋势 3. 工业地产今后发展趋势 三：项目定位 1.产品SWOT分析2. 客户分析 一：项目概况 1.本案分析 (1)：基本状况 罗森宝研发中心是一个以企业孵化、办公、科研为主的大型工业地产项目。(2)：周边环境描述 紧邻多条交通沪太路、中环高架、环北高架、汶水路、都在本案500米范围内，沪嘉高速等诸多交通要道为本案奠定了基础交通网络。(3)：项目规模与经济技术指标 地 块 面积亩 总建筑面积：平方米 容 积 率：0.9绿 化 率：50% 停 车 位：个地下停车位) 功 能 规划：2幢高层研发楼，7幢多层研发楼，109幢独立办公楼。 二：市场分析 1. 未来上海工业地产需求显上升趋势 1.1.北京申奥成功以后吸引了大量境外知名企业进入中国发展，总部设立在中国的经济中心上海。1.2中国WTO和上海的申博推进上海乃至中国的经济飞速发展，这工业地产的需求。1.3国内自身需求旺盛,随着国内经济迅速增长，国内其它地方也有众多企业也纷纷进入上海，使得国内自身需求量也非常巨大。2. 上海工业地产将形成三足鼎立趋势 2.1目前上海工业地产主要集中在，南面（浦东新区）西面（闵行区，松江区）和北面（嘉定区、宝山区） 根据现在已上市楼盘和土地储备量来看，上海未来工业地产上市量可达1000万以上。其中90%以上的面积其中在以上3个区域内，上海工业地产在今后将会出现南面、西面及北面三的地方上市量巨大，其它地方将会出现真空现象。2.2真正形成市场供应量将会出现在2年之后 目前上海的几个大型工业项目总部1号(建筑面积98万平方米), 慧创国际(建筑面积420万平方米), 上海总部湾(建筑面积150万平方米)大业领地(建筑面积65万平方米这几个超级大盘目前都在一期销售准备中，楼盘一期销售结束，二期和三期将会集中在1年半到2年时间里上市，到时候将会出现各楼盘销售迟缓的现象。3. 工业地产今后发展趋势 3.1国际化进程的必经之路----房地产的全面提升 WTO和世博无疑促进了上海的国际化，未来的上海会有更多的外籍公司入驻，大量的外籍公司进入市场将会对上海办公楼有着前所未有的高要求，所以上海写字楼在产品的功能、质量、物业管理、环境绿化等众多方面都有待全面提高.3.2 环境幽雅的生态形办公场所在不久的将来将会倍受青睐 随着新兴经济的发展，互联网、电子商务的广泛应用和人们对回归自然的天性，使得对好写字楼的判断将会从黄金地段转向为高绿化、生态环境好、空气好的新型总部办公园区所代替。所以上海乃至中国其他发达城市的办公场所都会向高绿化、完善的功能和独立的环境发展。 三：项目定位 1.产品SWOT分析 优势（S） 劣势（W） ★受宝钢辐射带动 ★宏观调控效应明显 ★区域路网相对发达 ★项目周期市场情况难以预测★绿化高,容积绿底 ★只能公司购买局限性强 ★园区税收支持 ★产品建筑形式单一,客户选择性不强 ★独栋商办两用别墅 ★地理位置偏远,配套设施设施不完善 机会（O） 威胁（T） ★政府规划完善★政策性因素不明朗 ★★客户群分流 ★工业园区内缺少同类产品没有竞争★客源不明确 优势－ 受宝钢辐射带动 本案距宝钢只有3公里,在此范围内有众多有实力的依靠宝钢生存的中小型存在，这部分企业将会成为本案的购买主要群体。－ 区域路网相对发达 本案以潘泾路为交通主要道路，在距本案范围内有沪太路、中环高架还有环北高架直通浦东外高桥汶水路直通沪嘉高速，众多交通要道在本案周围形成一张立体交通网，使本案无论是对外省市还是对市区内交通都极为便利。－－劣势 － 宏观调控效应明显 从06年5月份国家开始新的一轮宏观调控政策，房地产整体形势不明朗，近期整体市场销售价格及销售量低迷,连众多工业地产项目也遭受影响。－项目周期市场情况难以预测 本案开发周期长，难以预料今后市场情况，国家对工业地产的宏观调空也难以预测，因此本案开发存在一定风险。－－－机会 － 政府规划完善 本案属于宝山工业园区内重点开发区域，在上海市“十一五”规划中也有所体现，可以预见该地块将得到政府方面的有力支持，前景乐观。－工业园区内缺少同类产品没有竞争力 目前在宝山工业园区内甚至整个北上海地区都没有类似与本案的产品面市，但宝山工业园区内企业数量极为可观在加上宝钢的工业效应使得市场上存在一定规模的需求群体，所以本案一但上市将会在范围内引起轰动。－威胁 － 政策性因素不明朗 中央在逐步加大对房地产宏观调空，目前上海市还没有做出回应，政府倒向不明确。 － 客源不明确