2007上半年宁波房地产新市场分析研究报告.docVIP

房 地 产 市 场 季 度 报 告 （二O O七年第一季度） 二OO七年三月二十六日目 录 第一部分 宁波房地产市场分析 一、07年第一季度市场简析与第二季度市场展望…………………...……....………………….………1 二、宁波市房地产备案信息统计…….………………………………………...…………………………………………………..7 三、2007年第一季度宁波楼市分析…………………………………………………………………..…14 四、2007年第一季度宁波土地出让统计分析……………………………………………...…………...18 第二部分 宏观政策简析 今年全面推行住宅分户验收 …………………………………………………………………………...20 物权法自2007年10月1日、企业所得税法自2008年1月1日起施行…………………………….27 第三部分 房地产相关信息 2007年一季度宁波相关房地产信息摘要 ……………………………………………………………...28第一部分 宁波房地产市场分析 一、07年第一季度市场简析与第二季度市场展望 1、07年第一季度市场简析 A：一级市场特征分析 一季度土地市场依然火热 去年年底鄞州古林镇两幅地块由于拆迁因素未及时在年底上市，在07年一月下旬双双以高价被维科和中元房产以308万和294万每亩取得，随后政府对于住宅用地推出暂停，春节后镇海机电园区商住地块推出，被百隆房产以86.38万的高价取得。07年土地推出延续了06年第四季度的火热景象是因为宁波土地推出量已经不能满足房产商的需要，并且有了“僧多粥少”的感觉，同时宁波住宅价格在06年有出现了明显的涨幅，正是这些原因促使土地成交价格出现明显涨幅的趋势。 商业用地供应为主，住宅用地为辅 07年一季度，共计推出12幅土地，其中住宅用地只有3幅，其他均为商用和综合用地，相对于06年第四季度土地推出，住宅用地的推出量可谓缩减明显。 鄞州为土地市场主角，市中心无土地推出 本季土地推出，鄞州区成为重头戏，不仅有两块住宅用地成交，而且还推多相当数量的商业用地，此次鄞州区共计推出8幅地块，总量达到了304.54亩。 B：二级市场部分楼盘调研情况汇总 住宅市场部分： 天赐佳园为3月10日开盘，至今已经基本销售完毕，只保留商铺部分暂未出售，均价已经达到7800元/M2。整体项目为380套房源，产品配置为小高层和高层住宅，整体规划较为一般，社区档次感较低。该项目在前期规划时曾订出5800元/M2起的销售价格，在去年秋季房展会露面的时候也曾报出7200元/M2左右的均价，而在开盘前也报出7500元/M2的均价，最终开盘定出了7800元/M2的均价，其价格上涨之快令人惊叹。遥想当初“君悦花园”在江东成熟地块以7500元/M2均价推出可谓“厚道”许多。像BOBO城这些滨江楼盘价格制定在现在来看已经偏低，但该项目也有自身优势，靠近东部新城、中信泰富广场和自身项目体量较小都成为较高定价和快速去化的理由。 绿城绿园预计开盘期在5月，绿城销售方案几经改动，最终定于精装修出售，均价预计在11000元/M2左右，装修成本为3000元/M2，共计4幢高层住宅，373套房源。首期将推出两幢高层，计150套左右。宁波绿园为杭州绿园的升级版本，在杭州绿园的基础上做了相关升级和改动使其在品质上得到了较高保障。为了满足车位配比和人车分流的需要，绿园为此付出了两层地下室的代价，其成本之高不难想象，其最终考虑精装修出售也是从成本和利润角度出发。绿园位于江东沧海路，预计绿园的推出将会带动周边房价的一定上涨。 荣安合院，预计定于4.18开盘，均价预计为6400元/M2左右，荣安合院是宁波在“70，90”限制后首个采取了“偷面积”规避政策的第一个项目，荣安合院首期将推出300套房源，目前登记客户已经在1000组左右，其中鄞州客户为主，拆迁户、周边厂区等客源成为主体、江东次之还有部分象山客源和零星海曙客源。通过对于售楼处的了解，消费者对于荣安“偷面积”的户型存在一些疑虑，主要是消费者尚不明白为何偷面积，为何90M2只有一室一厅、110M2户型只有两室一厅，这种户型的实用性如何？到底后期开发商能否将外墙封闭？由此也可看出新型产品要在市场立足需要对消费者进行“一番教育”市场类似该项目的还有雅戈尔世纪花园项目等，对这些项目我部将会重点关注，这些项目的销售成功也将给我方紫郡南侧项目成功提供较好的参照。 皇都香溪园，该项目位于丽晶国际北侧，属于海曙成熟地段，项目预计在5月开盘，共计4幢高层，预计售价8500元/M2，目前已经积累1000余组客户。该项目为“方志达”设计，采用创新型两梯三户设计能够保证户户通风采光，北侧每隔三层有空中露台，东首西首个设置了阳光玻璃露台。整体小区感觉较为高