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房地产开发总体流程 项目评估 成本测算 一、土地使用权取得费 二、前期工程费 1、咨询服务费 2、“七通一平”费 3、前期政府规费 4、样板房及其它 三、建筑安装工程费 1、桩基工程 2、土建工程 3、水电安装工程 4、设备及分包工程 四、附属工程费 五、管理及销售费用 六、税金 七、融资费用 土地获得 重点： 根据经济测算结果，设定土地成本高限，参与土地挂 牌、招标或拍卖 前期报建 工程建设 交房阶段 条件：主体建筑、公建配套、市政景观、绿化附属等全 部竣工，水、电、气、暖等均已开通，物业到位 --即具备入住条件；通过政府相关部门的验收认可 流程：1、受理审核：确认身份，审核销售信息（房号、 面积、房款交付、是否逾期支付等） 2、收取款项：结算房款，开具发票。 3、发放资料：房屋使用说明书、质量保证书、测 绘分幢平面图，非按揭客户发放购房合同及备 案卡。 4、物业手续：钥匙、物业费等。 5、咨询及投诉处理。 个人住房按揭 常德 荆州 个人住房按揭  个人住房贷款常用业务品种： 1、个人住房公积金贷款 2、个人住房商业性贷款3、个人购房组合贷款? 常德 荆州 个人住房按揭  银行按揭的对象、条件： 具完全民事行为能力的自然人； 具城镇常住户口或有效居留身份证的人； 具稳定职业收入、信用良好、有偿还贷款本息的能力； 具法律效力的房屋买卖契约、合法有效的住房合同、协议及贷款行要求的其他证明文件； 能按贷款行规定的首付款比率支付首付款，或由购买人自由 产权房屋作保证人； 贷款行规定的其他条件。 常德 荆州 个人住房按揭 办理住房贷款流程： 先付开发公司的首付款 申请购房贷款 与银行签定借款合同，住房抵押合同 办理房屋产权抵押登记 办理借款合同，抵押合同公证 办理抵押贷款保险 银行划款于开发公司 借款人按期还款 办理抵押房产注销登记 常德 荆州 个人住房按揭  办理个人住房按揭贷款时所需提供的资料： 1) 申请人身份证(包括配偶)原件及复印件一式三份；2) 申请人户口簿原件及复印件一份；3) 申请人结婚证书原件及复印件一式三份，4) 申请人工作单位或街道、乡镇开具的收人证明(包括配偶)原件及复印件一份； 5) 首付购房款收据原件及复印件一式二份(在原件上需统一加盖“按揭”章)； 6）购房合同原件一份 常德 荆州 个人住房按揭  银行个人住房贷款的还款方式主要有两种： 一、等额本息还款法 每月以相等的额度平均偿还贷款本息，直至期满还清； 二、等额本金还款法 每月偿还贷款本金相同，而利息随本金的减少而逐月递减，直至期满还清。 常德 荆州 个人住房按揭  哪种还款方法更划算？ 1.支付的利息总额不一样。 在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，“等额本金还款法”的利息总额要少于“等额本息还款法”。 常德 荆州 个人住房按揭  2.提前还款的次数不一样。 “等额本金还款法”允许提前还款，并且没有限定提前还款的次数，也就是说，只要购房人有钱，可以随时提前还贷；而“等额本息还款法”的借款合同条款中对此无明确规定，银行一般要求余款最多分两次提前还清。 常德 荆州 个人住房按揭 3.还款前两年的利息、本金比例不一样。 “等额本息还款法”前几年还款总额中利息占的比例较大，“等额本金还款法”的本金平摊到每一次，利息借一天算一天。 常德 荆州 个人住房按揭 4.还款前期的压力不一样。 因为“等额本息还款法”每月的还款金额数是一样的，所以在收支和物价基本不变的情况下，每次的还款压力是一样的；“等额本金还款法”每次还款的本金一样，但利息是由多到少、依次递减，同等情况下，前期的压力要比后期大得多。 常德 荆州 个人住房按揭 另外，等额本息还款法操作起来比较简单，每月金额固定，不用再算来算去。一般来讲，等额本息还款法适用于现期收入少，负担人口少，预期收入将稳定增加的借款人，如部分年轻人，而等额本金还款法则适合有一定积蓄，但家庭负担将日益加重的借款人，如中老年人。 物业管理 常德 荆州 物业管理 一、物业管理：服务是理念，管理是手段 物业公司提供的服务是管理，即服务是理念，管理是手段，管理与服务不可分割，是辩证的统一，物业管理可以称为