案例二太行山公司销售收入审计案例.ppt

太行山公司销售收入审计案例 一、案例背景 （一）公司情况 太行山公司是一家大型房地产开发企业，主要开发、销售和租赁工业用厂房、普通住宅楼、高档公寓。近年来，公司经营业绩出现强势增长，公司管理层拟2008年进行一次大规模的增资扩股，以进一步扩大公司经营规模。公司聘请海河会计师事务所以为提供年度财务报表审计报务。 太行山在财务报表附注中披露的房地产收入确认政策为：（1）房产完工并验收合格；（2）签订了销售合同；（3）取得了买方按销售合同约定的付款证明（通常收到销售合同金额的20%或以上）；（4）剩余房款已有明确的付款进度安排。 太行山公司于2007年度确认房地产销售收入127000万元，但未包括以下三类交易事项涉及的金额： 1、公司提出，因部分购买方长期拖欠房款，故未确认相应的房地产销售收入，涉及金额10200万元。公司在“长期拖欠房款客户一览表”的“未确认收入原因”栏中说明：“购房者拖欠部分房款，我公司限期交齐，否则要求其退房，对方不同意并要求支付延期交房的违约金，我公司未同意，故未确认收入”；“客户长期在国外，无法通知进行交接，故未确认收入”。 2、公司提出，部分购买方虽然全额交付房款但仍对产品有较大疑问，故未确认房地产销售收入，涉及金额5000万元。公司在“已全额支付房款但对产品存在疑问客户一览表”的“未确认收入原因”栏中说明：“客户认为配套花园与售楼书所作承诺不符，要求减少房款，我公司不同意，而要求退房，故未确认收入”；“客户认为产品价值较大，要求延长保修期至3年，或减少物业管理费用，否则要求退房，故未确认收入。” 3、公司提出，部分购买方因房产实测面积与合同约定面积存在差异，因双方正在协商解决面积差异问题且未取得一致意见，故未确认房地产销售收入，涉及金额22600万元。公司在“实测面积与合同面积不符且未解决客户一览表”的“未确认收入原因”栏中说明：“套内面积与合同面积存在差异（超出合同面积5%-10%），客户要求赔偿，否则退房，故未确认收入”；“合同约定承诺附送客户一个车位，公司未落实，客户要求赔偿，否则退房。” （二）注册会计师实施的主要审计程序 对于太行山公司未确认为房地产收入的三类交易事项，注册会计师已有所注意，并在《关于太行山公司几个问题的会议纪要》的工作底稿中记录如下：“买卖双方存在未解决的争议，我们认为存在一定的不确定性，暂时不确认收入为好。”注册会计师的审计结论主要来源于太行山公司管理层提供的前述三项说明（即“长期拖欠房款客户一览表”、“已全额支付房款但对产品存在疑问客户一览表”及“实测面积与合同面积不符且未解决客户一览表”）。这些说明详细列示了购房者姓名、房产单元号、房产面积、合同金额及未确认收入的原因。除了太行山公司管理层提供的三项说明外，注册会计师未再实施其他审计程序，并最终对公司2007年度财务报表出具了标准无保留意见审计报告。 思考 1、了解一定数量的房地产上市公司的收入确认政策。太行山公司披露的房地产收入确认会计政策在我国房地产上市公司中是否具有普遍性？讨论太行山公司披露的房地产收入确认政策是否符合我国的会计准则？你认为房地产企业收入实现的具体条件应该包括哪些？ 思考 2、对于太行山未确认为房地产收入的第一类交易事项以及公司的相关说明，你认为可以从哪些方面获取进一步的审计证据？ 3、对于太行山未确认为房地产收入的第二类交易事项以及公司的相关说明，你认为可以从哪些方面获取进一步的审计证据？ 4、对于太行山未确认为房地产收入的第三类交易事项以及公司的相关说明，你认为可以从哪些方面获取进一步的审计证据？ * * * * * *