第六组房地产交易法律制度与政策.pptVIP

第六章 房地产交易 法律制度与政策 房地产交易的含义：指房地产市场主体之间以房地产这种商品作为标的物所从事的市场交易活动。包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。  一、房地产转让的涵义 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。 房地产转让的方式： (1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；(2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；(3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；(4)以房地产抵债的(5)法律、法规规定的其他情形。房地产转让的实质是房地产权属发生转移。《城市 房地产管理法》 规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。 二、房地产转让的条件 （一）主体双方必须具有合法资格（二）房地产转让的客体必须符合法定要求 (1)达不到下列条件的房地产不得转让。 ①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25％以上； ②属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件； ③按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。 (2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。(3)依法收回土地使用权的。(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的。(5)权属有争议的。权属有争议的房地产，是指有关当事人对房屋所有权和土地使用权的归属发生争议，致使该项房地产权属难以确定。在权属争议解决之前，该项房地产不得转让。(6)未依法登记领取权属证书的。未履行该项法律手续，房地产权利人的权利不具有法律效力，因此也不得转让该项房地产。(7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。 四、商品房销售制度 （一）商品房预售制度1、商品房预售条件： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 （2）持有建设工程规划许可证 （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期 （4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 2、商品房预售许可 （1）商品房预售许可申请文件及申请表（2）房地产开发企业的《营业执照》和资质证书正、副本（3）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证（4）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明（5）工程施工合同及关于施工进度的说明（6）商品房预售方案。 3、房地产预售备案制度商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市，县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。 （二）商品房现售制度（1）现售商品房的房地产开发企业，应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业的资质证书。（2）取得了土地使用权证书或使用土地的批准文件。（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证（4）已通过竣工验收（5）拆迁安置已经落实（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施应具备交付使用条件，其他配套设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。（7）物业管理的方案也已经落实 五、商品房买卖中的重要法律问题 （一）商品房认购书的法律性质和效力 商品房认购书是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书，是当事人双方约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同。 1、商品房认购书的法律性质 作为预约合同的认购书的法律特征：（1）预约中权利义务关系的设计不同于本约，具有独立性，与本约不存在从属关系。双方签订认购书的目的是为将来签订买卖合同做事先约定。（2）认购书中当事人主要义务是：出卖人承担为购房人保留订购的商品房，不得再行出卖的义务；购房人承担交付定金，在约定期限内，与出卖人订立买卖合同的义务。预约成立时，本约尚未成立，违反预约不构成对本约的违约。（3）预约同本约一样，如果当事人一方不履行预约约定内容，也要承担违约责任。（4）本约签订后，预约中权利义务关系即行终止。 2、商品房认购书的效力 商品房认购书是当事人双方约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同，具有合同的法律效力，一旦签署，即对双方当事人产生相应约束力。 商品房认购书可以认定为购房合同须同时具备的条件： 第一，具备《商品房销售管理办法》第十六