毕杰“印象·温莎”商业营销推广策略报告.ppt

第二部分 展示我们的营销战略系统 2.1.1观察我们的市场环境（需补充调研） 2006-2010年5年清镇房地产市场 商服物业施工面积***万㎡ 竣工面积***万㎡ 销售面积***万㎡ 空置面积***万㎡ 销售率***% 大盘迭出 御景华府、锦绣蓝湾、红树东方 等近100万平方米的 综合型大盘将接连入市 零售市场 清镇现有零售商业面积约***万㎡ 以上。各大零售巨头仍在争相涌入 清镇对站街的影响。 居民消费力 站街常住居民约2.8万，人均消费 支出 ***元；人均可支配收入***元。 判断：1. 竞争加剧，导致市场“洗牌”一部分零售体将面临危机。 2. 市场消化能力超负荷，导致部分清镇发展商商业用房建设资金回笼风险加大。 3. 站街将掀起一场投资者争夺战、零售商争夺战、购买资源争夺战。 4. 迅猛发展的市场态势决定了本项目必须打速决战。 商业用房供给 量，造成市 场消化是否 有压力，是否 存在商业运 营风险！ 零售市场已 经饱和，消 费力不堪重 负，市场竞 争空前白热 化，硝烟弥 漫！ 2.1 思路决定项目的出路 2.1.2 审视整体环境中借鉴楼盘 清镇市重点商业项目调研（需补充调研） 清镇市典型项目 清镇市重点 商业项目 红树东方 用地： ㎡ 建筑： ㎡ 投资： 万元 楼层： 商住楼 商铺： 层 康筑地产 3个项目 金色湖城 用地： ㎡ 建筑： ㎡ 投资： 万元 楼层： 商住楼 商铺： 层 红树东方 商业面积： ㎡ 销售周期： 销售均价： 最高价： 经营模式 金色湖城 商业面积： ㎡ 销售周期： 销售均价： 最高价： 经营模式 康筑地产项目 商业面积： ㎡ 销售周期： 销售均价： 最高价： 经营模式 街铺性质 一般重视 高度关注 高度关注 业面积： ㎡ 销售周期： 销售均价： 最高价： 经营模式祥 经营模式 经营效果 租金水平 租赁状况 重点关注 借鉴意义 高度重视 御景华府 清镇政府广场傍 政府所在地于商务、办公、住宅、商业、休闲于一体，商业面积。 重点关注 新增项目 高度重视 借鉴以往项目 清镇市重点 商业项目 2.1 思路决定项目的出路 清镇市典型项目 百花新城 用地： ㎡ 建筑： ㎡ 投资： 万元 楼层： 商住楼 商铺： 层 百花新城 商业面积： ㎡ 销售周期： 销售均价： 最高价： 经营模式 街铺性质 一般重视 2.1.3 分析我们的周边规划 绕 镇高速 双向六车道城市减压线，约40米宽，7.2公里长。 拟投资2亿元。 规划做成产业园区快速干道。 环西大道 该道路两边建筑正在进行人行彩色砖美化装铺设点。 与本项目仅一路之隔，亦规划有大型商业体。 站中路 饮食、休闲，成熟街区。 已有酒吧、超市等正在经营。 目前较混乱，业态更新可能性不大。 镇政府广场 未来中央商务区座落于此路段。 由“印象温莎” 将站中路与西环路连成一体，有望形成一条新商业带。 判断：1. 规划前景为本项目提供良好发展空间，有望形成新商业圈的中心点。 2.镇政府广场进一步汇聚人流，但也为本项目大体量分散式经营面积带来巨大竞争压力。 3.站中路等沿线虽然拥有商铺经营优势，但规模较小，品牌特色竞争将成为制胜法宝。 2.1 思路决定项目的出路 2.1.4 我们的战略思维 战略思维 竞争对手 周边规划 销售 利润保证 是鲜花 招商 经营保证 是绿叶 广告 推广保证 是热情 会籍 特色保证 是笑容 于是，我们决心用四位一体的整合营销战略，进入战场，去俘虏上帝的心！ 市场环境 2.1 思路决定项目的出路 2.2 我们的营销原则-把握项目的路线 营 销 原 则 利润最大化是我们矢志不移的追求 特色竞争力是我们追求利润的保障 用品牌文化效应营造特色竞争力 用多样化营销手段塑造品牌 最大限度地规避市场风险 2.3 我们的营销策略-调控项目的节奏 2.3.1 我们的总策略 通过我们对市场环境的分析与判断，我们的营销思路已整合成“四位一体”的战略思维。在“四位一体”的指引下，我们禅精竭虑，创出总策略之——“十大营销法门”。它具有统筹本项目营销“战略中枢”的策略特征。 我们象猎犬有敏锐的嗅觉，我