和声机构2014年08月14日苏州世茂·铜雀台传播策略.pptx

姑苏三胜者，苏园、苏绣与昆曲， 遍布老城的73座古典园林， 唱腔华丽婉转的昆剧， 色彩清雅细腻的苏绣， 在小桥流水、青砖黛瓦中， 以吴侬软语的轻柔腔调， 诉说着这座2500多年古城的江南婉约 ;?似乎，所有人都选择性遗忘了 这座城市自成形之初，一直根植深处的英武之气 吴越争锋，江东精锐， “谈笑间，樯橹灰飞烟灭”的名士传奇 以至延续至今，太湖、沙家浜层出不穷的英雄人物 工业园区20年显赫成名之路 都在展示着苏州骨子里的热血和家国抱负 ;孙仲谋;2013年9月5日 中国23年豪宅教父-世茂 以47.25亿摘得苏州金鸡湖最稀贵的核心地块， 一个携地王要势、豪宅韬略、苏州气概的 终端居住产品——世茂·铜雀台， 让世界对苏州全新认知！;众 首 跸 至;项目印象1：位居国宾路之贵,顶级富人区的千万级“一居”别墅 金鸡湖、独墅湖双湖板块主力别墅供应者;项目印象2：世茂“中国豪宅教父”的苏州代言 世茂“海江山湖”豪宅体系中“湖宅” 的品牌落地;项目印象3：原创建筑风格——一席铜 二重台 三庭院 户型适中，高台阔院里的“苏式” 人文继承和时代提升;项目印象4：销售在即，品牌高度仍需拔高和深化的形象包装 形象高度初步确立，但尚缺乏核心精神和沟通高潮;传播目标;回归到我们的策略轴线;品牌策略思考的三角行径;品牌策略思考的三角行径;世茂·铜雀台市场环境;新城西 板块;名称;清贵-古城区板块：受制于城区保护，别墅数量少，产品单一，是典型的“清贵”别墅板块，不具有代表性意义。 王者-双湖板块：苏州第一别墅板块 ，大牌开发商以及高端项目云集，开发趋于饱和，后继土地供应稀缺，整体处于“买一套少一套”的情况。 300㎡双拼为市场稀供：千万级别墅序列中，300 ㎡双拼户型为本案独家供应产品;项目名称;沿湖开花：千万级别墅大多占据着苏州金鸡湖、太湖、独墅湖等珍稀湖景资源，还有一些独享拙政园等园林资源，依山傍水、花团似锦是千万级别墅的常景。 独宠园区，尤其双湖：18个千万级别墅，有12个在工业园区，占六成；其中5000万以上的顶级豪宅簇聚双湖板块（双湖5个，独墅湖1个，古城区1个，环太湖1个）;2014年1-6月别墅销售排行榜TOP10;TOP10七成落园区：苏州别墅共成交1271套，其中，园区别墅成交410套，7个项目雄踞排行榜前十。 多数以价换量，销售两极分化：排行榜前十的别墅，销售分为两类，中低端别墅主要以价换量，其中8个项目是通过价格调整，以降价、促销或低价入市获得销售成绩；顶级别墅通过品牌经营获得销售溢价，如绿城桃花园、首开常青藤。;以价换量依然是市场主旋律：解限后成交获得释放，但以价换量依然是市场主旋律，开发商借此契机加大去化节奏，价格依然低位运行，整体均价仍保持平稳。;园区名利双收，畅销别墅两级分化，多以价换量;双湖板块为第一别墅板块，品牌云集，千万级别墅扎堆;双湖板块开发趋于饱和，铜雀台为双湖唯一新推楼盘;本案316方双拼别墅为市场唯一供应类型;解限后市场放量明显，多数开发商以此去库存，价格平稳;世茂·铜雀台市场环境;我们纵观苏州整个别墅市场发现 金鸡湖板块别墅新盘仅本案一个，其他除绿城桃花源还有部分潜在供应量外，其他均为尾盘在售。其他板块别墅的整体板块竞争力亦不能和本案相提并论—— 因此，我们所抽取的苏州高端别墅市场较为典型的个案，与本案并不一定存在直接竞争关系，仅作为产品系数参照，来发现本案在苏州别墅市场的独特价值机会。;项目概况：总建筑面积约12.86万方，三面环水，南邻独墅湖。采用了罕见的纯中式古典建筑风格，依托错位曲折的双十字空间轴线纵横展开并相互关联，营造层次丰富，通过围合的建筑组合营造安定宜人的邻里空间。 主力户型：320-680㎡ 当前推售情况：8月将推出整个项目唯一的“9栋大师精装别墅”，并于近期加推2期50套左右房源，户型面积580平米，总价2000万/套左右；另外在售沿湖别墅总价6000万/套起。现在活动一次性全款享95折优惠，分期享97折优惠。;项目概况：总建筑面积约12.1万方，由平层官邸、法式合院别墅组成，有十字内廊和圆厅，分礼仪区、社交区、家庭活动区与休息区，外立面全石材干挂，3.9米层高。将苏州园林的东方造园艺术精髓与法国古典主义建筑的西方巅峰艺术成就自然糅合。 主力户型：合院726-800 ㎡；精装平层306㎡ 当前推售情况：精装平层即将售罄，仅余最后几套，1000万/套起。合院别墅总价2200万起。;项目概况：总建筑面积约7.8万方，紧邻850米天然河道，首创苏州新亚洲横向院墅，规划约260套独栋、水巷双拼、联排别墅。整体均