世联广州保利市桥南的商业项目营销策略报告.ppt

保利市桥南项目营销策略报告 前期定位回顾 实现10500-11000元/平米毛坯价格实现快速消化，销售周期5个月 产品分析 项目分析小结 “桥南板块”分析　之　实现均价　 “桥南板块”分析　之　畅销产品　 竞争分析小结 前期客户访谈回顾 后续访谈关注点 客户类型 1：番禺本地的首置客户 孙先生，28岁，土生土长的番禺罗家村人，番禺白领，首次置业； 目前在番禺市桥工作，从事估价行业，女朋友也在市桥工作，从事保险业务； 现在跟父母和大哥大嫂一起住番禺广场附近。准备结婚，结婚后不想再跟父母一起住，希望在番禺买房； 认为房子最好离市桥不要太远，两房和小三房都能接受，最好就是90-100平米的小三房，总价最好不超过100万； 父母可以给3-4成首付，剩下的两个人月供，大概能承受3000-4000元的月供款； 之前看过尚东尚筑，比较喜欢那里的户型，有赠送空间最好； 桥南也可以考虑，反正上下班控制在半小时内都没问题。 客户类型2：番禺本地的二次置业客户 王先生，43岁，番禺本地人，私企老板，二次置业； 土生土长的番禺人，在番禺开厂，目前居住在中颐海伦堡，一家四口，小孩番禺中学南校区读书，正在考虑在桥南买多一套房子，一方面给小孩住，另一方面考虑投资； 面积不用太大，90㎡左右就足够，以后亚运城带动整个番禺板块房价上涨，到时可能考虑卖掉； 已经在桥南住了很久，这里比较安静，生活方便，交通还算顺畅，挺喜欢住这里； 目前桥南1万左右的均价还算合理，估计以后还会上涨的，看好以后的发展。 客户类型3：番禺工作的外地人 李先生，32岁，湖北人，石基服装厂的管理层，首次置业； 来番禺工作五六年了，之前一直都是在石基租房子住，现在考虑买房了； 知道亚运城就快开盘，认为价格在1.3-1.5万太贵了，1万左右都能接受； 想买100㎡的小三房，考虑到以后结婚生小孩，以及父母过来这边短时间居住，所以最起码都要三房； 喜欢大社区，环境要安静，喜欢东湖州，楼间距够宽，不过户型面积太大了，接受不了。 桥南也可以考虑，那边生活配套也很齐全，不过那里现在都是大面积的户型为主，如果有小三房也可以考虑。 客户类型4：番禺公务员、事业单位人员 杨小姐，28岁，番禺禺山高级中学老师，外地人，来广州5年； 目前租住教师宿舍，担心房价一直涨，想买房，选择在番禺，不会考虑广州市区； 想买90平左右小三房，接受价格10000元/平左右，去看过尚东尚筑和金色城品，尚东尚筑稍微有点远，金色城品不喜欢那种小复式； 对市桥南觉得生活配套不够好，希望能有较大的社区和较好的生活配套。首次置业自住，对投资和亚运前景不太关注； 禺山中学的老师购买力都比较强，有不少老师现在都在考虑买房，而且基本上都是考虑在市桥附近置业。 客户类型5：广州市区的首置白领 蒋先生，30岁，从事管理咨询行业，在海珠区江南西上班； 最近刚刚购买雅居乐鸿禧华庭的80平二房，13500元/平。购房主要看中生活配套和交通； 坐地铁上班，来广州7年，以前一直在番禺市桥工作，加之地铁较方便，对市桥区域抗性较小，而且番禺的房价比海珠要便宜很多； 买房时重点看过尚东尚筑，觉得位置有点远，交通不是很方便； 以前觉得市桥南生活配套不太好，但现在变化较大，是重点发展区域。 以前租房在祈福新村，很多海珠上班的都在祈福租房，买房大部分也都考虑在市桥附近置业。 客户分析小结 贯穿一条主线：寻找故事主人公 提前蓄客——设置分展场 地界包装——形成项目区隔 活动之一：寻找故事主人公 故事的推广 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 推广总策略 ① 前提：提前蓄客 如果现场售楼处展示不到位，在推广配合的基础上，提前在市桥高档商场设置展场蓄客（可选择易发商业中心）。 ③渠道营销：一个活动，三个重要渠道 贴近目标客户群，打好“地铁”、“户外牌”和“网络”三个重要渠道的组合拳。配合一次大型“城南故事秀”的活动，引爆项目。 ②形象线：贯串一条主线 项目开盘前一个半月开始进行集中推广，至始至终，以“寻找城南故事主人公”贯穿主推广线，副标配合销售节点发布。 ④分批推售：分两次推售连续引爆市场 两次推售时间间隔不超过一个月，连续加推，引爆市场，实现项目短平快的销售目标。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 4月1日 8月30日 3月1日 工程要求 营销阶段 开盘引爆 项目开盘 围墙、道旗、地界包装 推广主线