6-杨遴杰：土地开发政策与未来发展趋势探析.ppt

土地开发政策与未来发展趋势;;一、开发土地的来源;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;二、城市土地开发经营与管理;;;;;;土地资源的稀缺性决定必须要用开发经营的思路管理土地。由于土地是稀缺的和不可移动的资源，要使有限的城市空间发挥最大的效用，必须高度重视土地资源管理和运营，努力提高土地资本的利用效率和地域空间的生态环境效益及经济效益。 土地是一个城市空间和城市功能的载体，土地供应状况直接关系到城市的发展空间、发展潜力和发展方向。 城市的发展需要依靠土地资本运营，而土地收益又与城市的建设、管理、经济、环境等方面的水平呈正相关的关系。;城市在城市建设、管理、发展等方面的投入可以通过土地出让来实现回报。 城市化发展必须由资金、土地、政策与运作者共同来完成，核心要解决地从哪里来、资金从哪里来，人往哪里去三个问题，这些问题都必须通过城市土地开发经营和土地集约利用来解决。 城市土地开发经营的手段，核心是要解决土地集约利用问题，统筹兼顾城市要素的分配和各方主体的利益，使有限的资源发挥更大的综合效益。;;;;;;;图2 政府主导型土地储备;;图3 市场互补型土地储备;;;;;;;;（二）杭州城市土地运营的背景 ——人口与经济发展;二、杭州城市土地运营的背景 ——土地资源问题与矛盾;（三）杭州城市土地运营模式的形成与发展;1.早期阶段;早期阶段基本做法 ;;建立了“政府主导型”的土地收购储备机制 实行政府“统一收购、统一储备、统一规划、统一整理、统一供应的 “五统一”制度 实现了政府垄断土地一级市场，增强了政府调控土地市场的能力 有效地防止了房地产市场无序发展和缓解了城市规划实施的难度 对资金需求量不大，在储备机制建立早期，土地市场没有发育的环境下效果比较明显 ;三、杭州城市土地运营模式的形成与发展  ———早期阶段问题与缺陷;2.中期阶段;指导思想：从原来仅为国有企业解困转为国有土地资本经营 运作对象：从原来的仅收购国有企业存量土地向旧城改造、建设重点区域和城郊结合部拓展 工作重点：从过去的重收购转向重储备土地前期整理 ;中期阶段基本特点;;3.现阶段;; 现阶段土地运营模式; 现阶段运营模式之资金运作;成效;（四）丁桥模式（运营机制探索）; 丁桥模式（运营机制探索）;;规划情况：丁桥大型居住区一期规划用地总面积为5491亩，建筑总面积为350万平方米，建成总居住人口 10万人。规划为未来大杭州的 CLD(即中央生活区)，城北新城的城市核心区、服务完善的公共活动区、舒适便捷的品质生活区。（现状情况、规划图） 拆迁及建设情况：现已顺利完成征地4715亩（其余为国有土地已拆迁完成），房屋拆迁65万平方米，兴建拆迁安置房35万平方米，已有1051户5000多人入住新建安置房。到今年10月全部完成1184户拆迁户的安置工作。;建设情况： 完成了区内道路、管网等城市基础设施建设； 完成实施了7所幼儿园、4所小学、2所初中的教育设施建设； 提供了902亩经济适用房、215亩拆迁安置房的建设用地； 储备了897亩中低价商品房用地、200亩商业公建用地（主要用于农村集体发展留用地） 总投入资金50亿元，回收资金60多亿元。;运作思路：落实“五个先原则” 安置房先建设 10％留用地先定位 社会保障先落实 保障性民生用地先供给 基础及公共配套设施先建设 ;开发策略： 策略一：大型公共设施引导。以大型公共设施的建设作为增长点，带动规划区土地高效有序开发。同时，中学、小学、社区中心等中小型项目引导片区开发，多点引爆、有机成长，实现城北新城的全面发展。 策略二：生态景观环境引导。充分保护和合理利用上塘河、半山等自然景观，以生态景观资源来引导开发，创造“绿色家园”，以提升规划区的生活品质和人居环境。 策略三：交通引导。依托轨道交通3号线的建设，在大农港路、笕丁路相交处规划公共交通枢纽，以公共交通可达性带动服务产业的发展，并强化了规划区与周边区域的联系，推动规划区的整体开发建设。;;;开发策略： 一是安置第一。以中高档商品房的标准和要求来打造安置房，优先安排安置房周围道路的给水、排水、电力、煤气等配套管网建设，尽早能够连通使用，早日顺利实现回迁安置。 二、配套先行。提前考虑，统筹规划 ，主次地推进新城范围内主次干道路网的建设，优先安排安置房、经济适用房及出让地块周边区域的城市道路及配套管网建设，配合项目建设和地块出让 ; 三是核心突出。统一协调建设好新城核心区的硬件设施，包括业态、酒店、商场、图书馆、影院，对核心区范围内的中心公园、10％留用地、