终-新天地泷璟项目提报案.pptx

取法乎上 得其上;“ 市场分析 ”;政策环境/未来走势;李克强： 部署推进消费扩大和升级，促进经济提质增效，要求重点推进住房等六大领域消费。其中，包括了“稳定住房消费，加强保障房建设”、“升级旅游休闲消费”、“鼓励养老健康家政消费”等。;本案营销周期;中观市场;临沂市场在存量的压力下，年底难出现大起之势;;【Ⅱ】;——北城板块划分;微观市场;;项目名称;【III】;;【本章小结】;宏观市场——回暖需要时间 中观市场——板块认知度一般 ——同质化（产品、面积、客群）  ——商业配套缺乏;2;广州路;本案;水系遍布所有楼栋视野，提升项目特色的同时，又与祊河水景资源形成呼应，又印证项目“瀧”在何处。;优势： 下沉花园，增加客户支配空间 客厅开间进深尺度较大，舒适度较高 上层用户挑空设置，露台赠送面积较大 劣势： 通透???一般;优势： 2梯2户，私密性与舒适度高 全明户型，南北通透，卫生间干湿分离； 三室与客厅均南向设置，主卧独立套间设计，其中套房卫生间亦可以采光，彰显尊贵感； 建议后期间电梯厅赠送给对应的户型，形成一梯一户的概念。;优势： 户型整体较为方正 边户卫生间做到干湿分离、双阳台设计； 劣势： 中间户一卧室全黑设计； 西边户厨房面积相对较小。; 内部分析 外部分析;3;市区挤压型客户;改善产品;【置业关注点】 注重居住便利度、地段及资源的稀缺性、居住舒适度、看好区域的发展前景、注重性价比（对总价仍较为敏感）;150-170㎡户型高层;;在大市场形势一般、区域市场客户同质化的情况下， 如何利用项目优势，吸引并虏获客户芳心;4;北城新区区位优势； 高架桥开通带来的区域快速发展的优势； 稀缺的水景景观资源优势； 自身产品优势；;——竞品分析;瀧 璟;Long Jing;Long Jing;Long Jing;Long Jing;做高项目价值 提升客户心理预期 ;总策略思考;取法乎上 得其上 四大策略—让客户认识并钟情瀧璟;策略1：硬件做足，加强体验展示，通过资源嫁接增强项目价值，提升性价比;;;部分楼栋底层架空，将各栋高层底部架空，使建筑渗透于整个社区园林当中 并在其中增设活动场地，为客户休憩及休闲活动提供场所;音乐喷泉广场：结合绿植、音乐雕塑、灯光效果以及小型喷泉，给广场增添更多音乐色彩，吸引人群眼球;3个雕塑广场：在广场上建立主题雕塑和雕塑小品，同时结合水系打造，烘托人群的互动参与氛围，增添生活情趣;;;;;一场震撼的视觉体验;示范区重点结合建筑和园内景观等细节，强调品味生活， 突出项目休闲、高尚的品质。;策略2：合理推售，实现每个楼栋价值最大化;【I】;资源搭配，交错开盘 互相掩护，虚实结合;产品自身搭配； 企业现金流考虑； 后期北城科研、总部基地规划等带来一定中高端客户； 宏观市场环境影响；;内部;策略3：配套服务提前运营，提前呈现项目生活方式;;差异性的营销活动配套化;?活动人群细分化;核心：日常类(主要解决住户的生活休闲问题,逐步固化)、 特色类(是活动开展的主线，主要解决客户休闲不单调、持续回头的问题)、时令类(配合促销暖场) ;通过活动感染和传递生活方式 “营销活动配套化经营”让生活方式落地 结合自身特色，依托配套活动经营， 传递瀧璟生活方式，促进销售走量及溢价实现。;晓之以理 动之以情;通过优化配套服务能力提升客户居住信心，制定更丰富的软性增值服务提升计划 ;策略4：事件营销，线上、线下全面释放并塑造项目形象及信息;微博和论坛可以释放大量信息，将我们的卖点做成系列话题； 以“您想看到的瀧璟”的事件营销为噱头，向全市征求项目细节规划意见，全面入市； 后以“瀧璟10个打动人心的数字故事”或者以“你应该知道的瀧璟，你不知道的瀧璟”为噱头进行相关推广释放，全面展示项目差异化卖点。 根据推广效果及时调整，释放项目活动节点信息。;;在这种市场背景下，硬件与软件差异化可锁定客户，但前提是吸引足够的意向客群;狠抓二个基本点;;拓客，完善的项目团队;强有力的拓客渠道;;巡展选址;巡演;通达路沿线：隆达换乘中心—华丰 沂蒙路沿线：人民广场;团结一切可以团结的力量;单位团购;成熟的拓客团队 丰富的拓客经验 可用的电商平台 强大的资源整合力 …… ;营销推动 ——对开发主题的深刻思考、以把握客户需求为出发点的配套及服务推动 （如：以价值体系梳理推动项目开发大方向、推行产品与展示的品味打造、事件性渠道推广等） 运营为先 ——基于营销思考的基础上，提升配套及服务体系，提早让客户感受项目生活方式。 精准拓客——中地现有拓客团队及丰富的拓客经验，整合各类资源，精准拓客，抢占有效客户。;将资源优势提升到唯一