我国“以房养老”发展初期的定位分析--基于有效需求角度.pdfVIP

Theory Research 学 论理★ ★ ★ ★ 收稿日期：2015-03-23 作者简介：贾晓慧（1991-），女，河北邯郸人，2013级马克思主义基本原理专业硕士研究生，从事社会主义市场经济理论研究。 我国“以房养老”发展初期的定位分析 ——基于有效需求角度 贾晓慧 （陕西师范大学 政治经济学院，西安 710119） 2014年 6月，备受争议的“以房养老”保险试点方案正 式出台，保监会下发《关于开展老年人住房反向抵押养老 保险试点的指导意见》，决定自 7月 1日起，在北京、上海、 广州和武汉率先开展“以房养老”试点。“以房养老”保险属 于商业保险，以自愿参加为基础，规定投保人为 60岁以上 拥有房屋独立产权的老年人。但试点实施至今，老年人和 金融公司均反应冷淡，持观望态度。 “以房养老”并不是第一次遭遇尴尬，之前各地推出的 “以房养老”产品均不了了之。2007年，中山恒基房地产经 纪有限公司和北京寿山福海国际养老服务中心联合推出 了“养老房屋银行”业务，规定 60岁以上老年人可向养老 机构提出申请，把产权房交付中大恒基代老人出租，赚取 的租金用来抵免养老院费用，剩余租金由老人自己处理， 并始终拥有产权。 2011年 10月，中信银行公布了“以房养老”方案，规定 老年人本人或法定赡养人以房产为抵押向银行贷款用于 养老，银行核定贷款额度后按月将贷款划入老年人账户。 借款人只需按月偿还利息或部分本金，贷款到期后一次性 偿还剩余本金。若到期无法偿还本金，房产将被用来偿还 贷款。除了以上城市，上海、广州等地也实施了各具特色的 “以房养老”业务，但结果同样不尽人意。 一、“以房养老”理念 “以房养老”是一种自我养老方式，广义上是指老年人 利用自己的房子取得养老生活费用的任何做法。狭义上指 拥有住房的老年人将房屋抵押给银行、保险公司等金融机 构，金融机构对借款人的年龄、预期寿命、折损情况等评估 后，按评估价值减去预期折扣和利息，将房屋价值分摊到 预期寿命中，按期支付现金给借款人，延续到其去世。老年 人在有生之年拥有房屋居住权，去世后房产归金融机构处 理，以补偿贷款本息。文中所指是狭义的“以房养老”，其实 质是作为一种商品参与市场，主要有以下特点。 （一）“以房养老”是一种特殊的融资保险形式 “以房养老”不同于一般“一手交钱，一手交房”的住房 交易——房屋抵押后，其使用权并未转移，仍归售房者继 续保留，房屋产权抵押的资金也非一次性支付。金融机构取 得房屋产权，却未能取得房屋的使用支配权。这种交易既是 一种权利——若干年后获得房屋产权，又是一种义务，必须 向老人支付养老费用。按照权利与义务对等原则，履行义务 的同时享受权利，但金融机构前期取得的权利只是名义权 利，并以长期向客户给付贷款作为享受权利的条件。 （二）“以房养老”中的房屋是一种特殊商品 价值与使用价值本是同一物品的两个不同方面，没有 使用价值就不可能有价值，无法到市场上进行交换，两者 对立统一于商品之上，在正常情形下不可分离。但在特定 状况下，价值与使用价值也会发生分离。“以房养老”业务 中的房屋便具备这种性质——使用价值与价值分离，即居 住权与产权的分离，房主在获得房屋价值时并不立刻让渡 使用价值，而是在多年后让出房屋使用价值。正是房屋价 值与使用价值的可分离性，使“以房养老”成为可能。 二、“以房养老”的有效需求 影响“以房养老”开展的因素来自作为需求者的老年 人和作为供给者的金融机构两方面。这对关系中，需求者 具有主导性，因为有了需求，供给才有意义，市场有效需求 具有决定作用。“以房养老”试点没有成功原因是有效需求 不足。所谓有效需求包含两方面：一是消费者购买意愿，二 是消费者购买能力，两者需同时具备。 （一）老年人购买“以房养老”产品的需要与意愿 1.社会客观需求 我国人口老龄化超前于现代化，中国老龄事业发展报告 （2013）指出，2012年老年人口数量达 1.94亿，老龄化水平达 摘 要：我国“以房养老”新的试点方案出台后，市场反映并不乐观。立足消费者有效需求，阐述消费者的潜在 需求、现实需求和购买力，从区域和家庭情况视角指出“以房养老”试点初期应根据区域和家庭情况，定位于居 住在经济发达城市中有房产的无子女或者无子女照料的有参与意愿的贫困老年人，以推动“以房养老”这一新 型养老方式的发展。 关键词：以房养老；老年人；需求 中图分类号：C913 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2015）17-0042-02 14.3%。据联合国统计标准，一个国家 60岁以上老年人口达 到总人口数的 10%或 65岁以上老年人口占人口总数的 7% 以上，表明国家步入老龄化社会。与此同时，老年人口结构 变动进一步加剧老龄化的严峻性。一是高龄老人继续增长， 从 2012