前期介入（万科物业管理）.pptVIP

物业管理之前期介入;前期物业管理 ;前期物业管理包含哪些阶段？; 新项目总体流程图;什么叫前期介入; 新项目总体流程图;第一阶段：规划设计阶段;需要关注的焦点问题——春眠不觉晓 处处闻啼鸟 武器： 形成项目的 物业管理设计要点 依据： 政策法规、项目特点、业主关注焦点 注意： 跟进方法、时机、手段、介入质量 ;焦点一：安防系统;物防设施－优先关注，稳定、可靠、后期成本低 ——围墙： ——防爬刺（网）：围墙、采光井、燃气管箱等 ——出入口 ——组团封闭 技防设施——分布合理，非多多益善 关键镜头的确定 人防优化、沙盘推演;采光井等重要部位安装防爬设施;半地下室围墙单刺;局部防爬钉;防爬刺设置;靠山区域栅栏式红外;东莞高尔夫采光井的隐形防盗网，联接至中心;监控镜头分布合理； 关键镜头的确定； 固定摄像机、三可变摄像机和一体化摄像机的选择适当； 红外报警的位置：关注工地围板，同步设置联动照明； 控制中心的选址 ;大树构成了新的攀爬危险源; 大堂\单元玻璃门地弹簧 前期是90度限位, 经常造成门敞开,门禁系统形成虚设,顾客很不满意,也存有较大安全隐患;后期改为无限位地弹簧; ;防尾随装置，须另留置自行车和重物通行道道;智能化技术在物业安全管理中的运用;焦点二、交通布局——业主关注人车分流，特别是规划有学校的路段 ；开放与封闭的协调；防范车辆乱停放的设施 大门的设置考虑成本 停车场的集中分布 标识问题 高峰期车辆流量 开放式小区车辆的控制 ;焦点二 道路交通系统;焦点三、照明交流设计——要考虑节能和控制的方便，多路控制 一键控制 商铺单独控制 焦点四、垃圾站及垃圾捅平面布置 垃圾捅的实用性 焦点五、消防中心、控制中心的设置以及“二合一”要求 焦点六、管理用房、员工宿舍、社区配套用房（关注国 家和地方政策法规）;焦点六 物业管理用房;管理用房装修时间：预留至少3个月，重视解决水电问题 ——确保入住后工作正常开展； 管理用房布局：“前店后厂”，“一站式服务”，‘集中式分布‘ 员工宿舍——难！痛苦! 影响大！ 】解决办法： ——通过管理用房富余解决； ——会所与管理用房对调解决（武汉花城）； ——架空层解决，通风问题、产权纠纷及业主感受（深圳花城） ——地产提供商业用房解决（深圳万科城） ——直接建一栋综合楼，最佳方案但实现很难 ——地产出资造社区周边购买员工宿舍（沈阳金色，深圳地产针对一线员工关怀有此明确意见） ;焦点七、单车、摩托车停放点、公共洗手间 焦点八、其他个案，如水景、山体、商业布局与业态控制，商业排污管直径、排烟、化粪池、灯箱设置，商业导向及识别系统 ;绿化带无排水沟，黄泥水外流;施工阶段已经完成少量变更;垃圾桶：大、盖、留缝排臭、有烟灰缸，底部要硬化;与设计部门对接，后期增加了安全隔离装置;减速坡、凸镜、斑马线、导向系统的前期介入;一期油棕挡住商户视线，开放性较差，商户意见大;小区路灯、草坪灯等公共照明分片区、分种类、分路控制（如1路控制1、3、5号灯，2路控制2、4、6号灯）便于以后故障时不影响小区照明；同时，路灯的灯罩采用透明玻璃，以提高小区公共部分的照明亮度； ;对生长茂盛,郁蔽性强的乔木,要充分考虑种植密度,在树底下种植一些较耐阴的植物,不要铺设草皮（万科城一期、花城已出现此现象） ;接线盒：草坪内有一些接线盒，是竖起装，易被人踩坏和绊脚； ;新项目总体流程图;第二阶段：营销支持策划;销售支持与销售承诺规范;与客户相关文本的制定;前期物业管理合同;前期物业管理合同;业主临时公约;新项目总体流程图;第三阶段：开工建设至项目开盘; 内部经营市场化 委托关系契约化 业务关系制度化 ;地产;地产关系;与地产关系的理顺;工程施工跟进;接管验收;细部检查;入伙前模拟接管验收的重要性;接管验收常见问题及对策;接管验收常见问题及对策;新项目总体流程图;第四阶段：服务中心成立至交付;第五阶段：交付使用半年内;现在，我们一起来接管万科家园 业主会关注什么？ 投诉源分析;万科家园; 交付前业主