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大型社区管理难处研究(共6352字) 一、社区管理之困 社区管理，主要是指一定的社区内部各种机构、团体或组织，为了维持社区的正常秩序，促进社区的发展和繁荣，满足社区居民物质和文化活动等特定需要而进行的一系列的自我管理或行政管理活动。在具体实践之中，我们发现上海新建大型居住社区的管理主要面临以下困境： （一）城市“孤岛”与出租“飞地” 大型居住社区居民入住率低。集中建设的大型保障性住房社区，往往选址偏远，远离主城区，且交通、医院、学校、商业等配套非常不到位，生活服务设施不齐备，就业机会少，尽管房价或房租实惠，但居住非常不便，有置身“孤岛”之感。加上生活成本亦高，所以致使大量保障房小区的房屋空置率居高不下。［2］调查发现，新建大型居住区G区办理入户手续的市民有1.6万户，实际入住却只有9千余人。这种保障对象“用脚投票”的方式实际上造成资源的大量浪费。这种低入住率使得社区人气明显不足，保障性住户的消费能力低，且实际入住的居民以老龄化人群为多，消费习惯趋于节约，营利性商家往往因为运作成本和市场需求问题避而远之，商业、银行、邮政等不愿进驻，这更使部分居民因生活不便而不愿入住，从而形成恶性循环。因此，不少规划中的配套布局或长时间成为摆设，或被开发商卖给不受居民欢迎的零散商贩导致业态混乱，成为制约大型居住区向宜居社区迈步的掣肘。居民实际入住率低，房屋大量出租，有调查统计，新建居住区的出租率超过了60%，［3］以G区一小区为例，居民办理入住的1213户中，实际入住的只有917户，租户则达425户，合租现象不少。大型居住社区异化成了“出租飞地”。如果再进一步进行人口分析，会发现与市区租户不同的是，大型居住社区的租户绝大多数是外来务工人员，罕见白领群体。外来务工人员的流动性强，租户管理难度大。 （二）文化洼地与文化差异 上海大型居住社区具体的住宅类型主要包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、动迁安置房四类保障性住房和部分普通商品房，其分配比例控制为保障性住房占总量的三分之二以上。根据住宅类型的配比，大型居住社区的使用人群呈现多元化格局，即老龄化人群为主和青年人群为辅，低收入人群为主与中高收入人群为辅，本地人与外来者并存。居民总体文化素质相对较低，整个社区可谓是一个文化洼地。居民的文化需求层次较低，中老年群体喜好唱歌跳舞的集体活动，但新建的大型居住社区相应的公共活动场所规划和建设甚少，类似G区小区没有规划的室外公共空地，十余个小区近十万人仅共一个两年来都尚未建成的预计三千平方米的室内社区文体中心。因此，不少居民靠在家中玩麻将扑克来打发时间。曾经靠种地为生的农民，习惯了居住在自建房屋，在转变为居住在新建小区高楼大厦中的居民后，原有的生活习惯和思想观念以及文明程度都有待改变。一个直接的影响便是给物业管理造成障碍。有的人对于缴纳物业管理费很不情愿，因为以前居住在自建房屋中根本不需要缴纳这项费用。有些人还保留着以前耕作的习惯，希望在小区内外狭小的空地上种菜，给小区环境卫生管理带来不便。也有些人不愿扔掉以前一直使用的农具，堆放在楼道的公共部位，影响出行或者安全。［4］总之，这些洗脚上岸不久的居民对现代物业管理文化还有一个适应过程。居民与物业之间的矛盾、紧张、冲突并不鲜见。对于那些从市区动迁过来的低收入人群来说，一部分由于所居住的保障性住区周边缺乏与他们的工作技能相匹配的工作岗位,加上自身缺乏转换工作的技能而不得不长距离通勤,回老城区工作,承受高额通勤成本的压力,造成生活质量的下降,形成了被动迁移型居住－就业不匹配现象。［5］一部分居民则是带有一定的市区优越感，好逸恶劳，宁愿吃低保，也不愿参加一些力所能及能够贴补家用的社区劳动。居民总体文化层次虽低，但文化的差异性及相关冲突依然存在。本地人与外地人之间、来自不同区域的外地人之间的距离感强，社区融合难度高。诸如有市区动迁来的因见多识广便在本地人和外来务工人员面前显得优越感十足，本地人包括本地的社区工作者对此显得很有些敏感，在观察他们接受访谈的语气中能明显感知到一丝不屑或些许不满。对于外来务工人员，为示尊重，上海多年前就给了他们新移民的称呼，但在大型居住社区里面，外来的租户们依然是管理人员重点“关注”的对象，是居民们为之紧张、缺乏安全感的人群。上述复杂现象增添了社区管理的难度。 （三）社区之大与经验之缺 就管理主体而言，大型居住社区管理与传统社区管理有较大差异。大型社区所在的镇地域宽广，面积大，城市管理力量比较分散，城市管理经验相对缺失。大量城市人口的导入，增添了新的管理对象，打破了原有的行政管理幅度，给社区管理带来压力。为避免大型居住社区沦为穷人扎堆、环境差、公建配套少、就业率低、犯罪率高的地区，选择什么样的管理幅度？根据什么样的比例配置