贵州群升广场-策划报告.doc

第一部分 项目定位 项目简介 群升世纪广场、群升千禧广场位于贵阳市金阳新区9号地块和5号地块，属于金阳新区规划中商业中心位置，临贵阳市新行政中心、观山公园，接金阳广场，东西两侧为金阳新区两条交通主干道金阳北路、诚信中路。 地块属商业用地，土地使用年限40年。其中5号地块面积为18712平米，建筑规划指标建筑面积为22960平米，9号地块为53423平米，建筑规划指标建筑面积为88970平米。 现项目建筑设计方案已由浙江工业大学设计院完成，并已初步确定。作为金阳新区重点商业项目，根据政府规定，项目必须于2005年底全部完成。 市场研究 以市场为主导，才能使项目的推广真正做到有的放矢，使项目立于不败之地。 仅项目所在之金阳新区情况而言，可以用两句话来概括——“前景灿烂，现实严峻” 前景灿烂 未来新贵阳将形成现中心区和和金阳新区的双中心城市结构，金阳新区远景控制规划人口将达到50万，作为新区商业空间的优势可辐射到周边地区。新区的商业规划更适合现代商业业态的成长，市民对金阳新区的远景包括商业项目看好。 现实严峻 （1）作为一个成长型项目，新区商业必然要经过一个较长的培育期。 （2）同地段众多商业项目短期内强势推出，必然面临着同质化激烈竞争。 金阳新区商业中心区规划商业项目建筑面积将达到70万平方，其中5块已出让的地块就超过40万平方，按规定都必须在2005年底完成建设，而到2010年金阳新区规划人口仅为18万。如此大体量商业物业同时推出，难以避免业态规划等重复。以下表格可见一斑。 金阳新区其他规划商业项目简表 开发商 地块 地理位置 用地面积 建筑面积 拟考虑业态 备注 贵阳麒龙房开 G-03-07地块 诚信路 7230平米 15750平米 1-2层商场，三层以上办公，考虑整体出售 最初拟作宾馆，主管部门不同意。 贵阳白云亿泰房开 G-03-08地块 金阳北路 4700平米 9400平米 引资寻找下家，按需“定单式”开发 最初有作宾馆、与人合作开办电脑数码城之想法，均未获批准 贵阳市万代房开 G-03-06地块G-03-11地块 金阳北路 （23462+7187）平米 （16740+10060） 平米 6号地块与易初莲花超市达成合作意向 11号地块拟规划汽车城，未获批准。公司打算项目长期出租，长线投资 贵阳金阳新区房开 G-03-10地块 金阳北路与观山西路交汇处 80427平米 233819平米 主力百货店、超市（联华超市）、饮食城、星级酒店、品牌精品店…… 成铁集团 金阳商业步行街 5万平米以上 先招商经营后再出售 金阳广场开发.公司 251600平 248390平米 综合性购物中心 .美食文化一条街 79200平米 结论：作为一个大体量的商业项目，商业规划、招商工作应是重中之重！本项目必须从更广阔的市场区域和更长远的规划来考量，“风物宜应放长量”方为取胜之道。 从辐射贵阳乃至贵州省、大西南的角度来考虑项目商业辐射功能。 必须把“金阳新区”作为新贵阳中心商业版块作为一个总体考虑，项目在定位上必须考虑到更广区域。努力整合区域竞争项目联动炒热整个版块，确立版块霸主地位。 充分考虑商业培育因素，项目销售短期资金回笼与存量长期回报增值有机结合。 在规定期限内滚动开发，力求抢占先机，争取前期资金快速回笼。根据市场情况考虑自有物业存量增值部分。 从群升集团“西部开发”战略层面考虑项目的市场情况，把项目放大到东部经济和西部经济交汇的层面考虑，用足群升的东部经济资源。 在项目的销售、运营上充分打好项目独有的浙江经济牌，品牌推广层面与整个集团西进策略相吻合。 项目总体定位 （一）群升世纪广场 1、总体定位 ——新贵阳首个都心体验式复合型全生活商业广场。 2、推广概念 ——“新贵阳全生活商业巨无霸” 3、相关支撑 商业巨无霸——强势商业业态规划，知名品牌商业巨头的引进成为“巨无霸”之元神所在。 新贵阳全生活——未来城市副中心金阳新区之新，现代商业空间之新，业态规划之新。 体验式——体验，情释放城市的欲望，享受无尽的快乐。现代人越来越享受消费购物、休闲娱乐的过程。 复合型——考虑不同人群的消费需求综合消费层次的于业态的组合。 全生活——一站式满足生活的一切需求，融合于城市生活 4、市场行销层面定位——新贵阳中心之心，金商圈铺王之王 （项目处双中心城市结构新区中心之心，市级行政中心、体育中心、文化中心、科教中心环绕之金融商业中心重点金钻地段，超强商业品牌组合构筑黄金商圈铺王。） （二）群升千禧广场 1、项目定位——贵阳休闲、娱乐、餐饮、购物中高端消费中心，是属于贵阳中高层富裕阶层的特区。 2、推广概念——大富豪特