衡南县锦绣铭郡策划汇报.docVIP

衡南县 锦绣铭郡策划报告 目 录 第一部分：市场研究…………………………………………………………3 整体宏观市场分析……………………………………………………………3 住宅市场分析…………………………………………………………………3 新城板块商业市场分析………………………………………………………9 第二部分：项目的SWOT分析……………………………………………… 10 项目概况………………………………………………………………………10 优势点…………………………………………………………………………10 劣势点…………………………………………………………………………10 机会点…………………………………………………………………………11 威胁点…………………………………………………………………………11 总结——寻找项目的突破点…………………………………………………11 第三部分：项目整体定位建议………………………………………………13 市场定位………………………………………………………………………13 价格定位………………………………………………………………………13 目标对象定位…………………………………………………………………14 项目的形象定位………………………………………………………………15 我们对提升项目附加值的建议………………………………………………15 第四部分：产品建议…………………………………………………………16 户型建议………………………………………………………………………16 楼层建议………………………………………………………………………16 第五部分：营销策略…………………………………………………………17 销售周期划分…………………………………………………………………17 入市时机………………………………………………………………………17 价格策略………………………………………………………………………18 销售策略………………………………………………………………………18 第六部分：项目的推广策略…………………………………………………19 推广的总思路…………………………………………………………………19 推广目标………………………………………………………………………20 项目推广的具体方略…………………………………………………………20 第七部分：媒介选择策略……………………………………………………28 媒介选择原则…………………………………………………………………28 媒体选择的方式………………………………………………………………28 推广费用分配比例建议………………………………………………………28 第八部分：项目商铺的操作方案……………………………………………29 第一部分 市场研究 一、整体宏观市场概述 2009—2010年度总体市场各项数据比较 年 度 类 别 2009 2010 同比增长 完成土地开发面积 219587㎡ 357373㎡ 62% 施工面积 2745278㎡ 3492568 ㎡ 27.2% 新开工面积 831200㎡ 1032682 ㎡ 24.2% 竣工面积 845747㎡ 791058 ㎡ -6.4% 商品房销售面积 435727㎡ 537692 ㎡ 23.4% 商品房销售收入 4.0854亿元 7.3451亿元 79.7% 从上表可以看出； 除竣工面积外，其他各项指标均有较大幅度的增长，说明整体市场呈稳步上升的良性发展态势； 销售面积增长幅度远低于销售收入增长幅度，说明2003-2004年度商品房销售价格有大幅度提高； 施工面积、新开工面积、销售面积增长幅度相差不大，说明市场供求关系基本平衡，泡沫成分稀少，市场状况健康正常。 二、住宅市场分析 总体而言，我们可以将衡阳住宅分为两个板块：一是老城板块，包括珠晖区、石鼓区、雁峰区、及蒸湘区部分地区，聚集了衡阳市区80%以上的人口，是衡阳传统的商贸、经济中心。二是新城板块，包括华新开发区和立新开发区。目前，市委、市政府及市教育、财政、劳动、电信、邮政、审计、法院、公安等政府机关单位相继迁入，事实上开发区已经成为衡阳新的政治中心。 1、老城板块住宅分析 （1）2001年前产品形态以1-4层临街门面加6-8层多层住宅为主，2002年后以永兴阁、世纪星城、富安大厦、嘉华·时代华庭、文华·金碧华府、瑞安大厦等为代表的高层出现后，住宅品质产生了第一次质的飞跃； （2）大多地处繁华地段，具有较好的区位优势，交通便