第十一章物业管理服务策略531.pptVIP

第11章 物业管理服务策略 政治与公共管理学院学院 刘灵辉 第11章 物业管理服务策略 [学习要点]了解早期介入的意义和工作内容，掌握早期介入的概念；熟悉物业管理的内容和特点；了解影响物业管理服务策略的因素，掌握物业管理服务策略。 [能力描述] 能够掌握物业管理的相关内容，熟悉物业管理早期介入必要性和内容，能够根据不同类型的物业提供相应的管理服务。 [关键术语] 物业管理服务 物业管理的前期介入 物业管理服务策略 11.1 物业管理的产生与发展 11.1.1 物业管理的起源 传统意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国。 当时正值英国大工业革命时期——大量农村人口涌入工业 城市——房荒——简易住宅出租——引发了许多问 题——英国有一位名叫奥克维娅·希尔(Octavia Hill) 的女士，为了有效管理其名下出租的物业而制订了一套规 范租户行为的管理办法，然而却收到了出乎意料的效果， 并招致当地人士纷纷效仿。这可以说是世界上最早的“物 业管理”。 11.1 物业管理的产生与发展 现代意义上的物业管理，起源于19世纪末20世纪初的美国。 公寓大厦、摩天办公大楼是现代物业管理的催生剂；产权多元 化。 物业管理行业组织的诞生。1908年乔治·A·霍尔特发 起成立了世界上第一个物业管理组织—芝加哥建筑管理人员的 组织（Chicago Building Managers Organization， CBMO）； 世界上第一个全国性的业主组织——“建筑物业主组织 （Building Owners Organization， BOO） ；“建筑物业主与 管理人员协会”（Building Owners and Managers Association，BOMA）。 11.1 物业管理的产生与发展 时至今日，美英等国的物业管理作为一个固定行业，整体水平居世界一流，除了传统意义上的楼宇维修、养护、清洁、保安外，物业管理的内容已延展到工程咨询和监理、物业功能的布局和划分、市场行情调查和预测、目标客户群认定、物业租售推广代理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。 英国皇家物业管理学会会员遍布世界各地。 11.1.2物业管理在中国的成长与发展 物业管理在中国是伴随着改革开放成长壮大起来的。 随着我国房地产业的发展，以及传统房屋管理体制的改 革，物业管理已脱离了房地产开发业，发展为向社会提供 特殊服务产品的独立行业。 物业管理作为房地产业的一个分支行业，在中国几经 起伏，经历了起步、休眠、恢复发展到完善提高四个阶段。 1、起步 20世纪20年代初到抗战前夕，是我国房地产业萌芽和 初步发展阶段。在此期间，中国的上海、天津、武汉、广 州、哈尔滨等城市出现了一定数量八九层的高层建筑物。 因房地产市场的需求，产生了代理经租、清洁卫生、住宅 装修、服务管理等经营性的专业公司。这些公司开展的业 务与现代物业管理的服务形式十分相似，标志着此时物业 管理行业的萌芽。 2、休眠 1949年新中国成立后，城市土地收归国有，实行无 偿划拨使用，房产绝大部分转为公有制，住宅建设基本 上由政府包下来作为福利建设并分配。房地产管理由政 府设立的管理机构统一管理，政、企、事合一。房地产 这一生产、生活要素不作为商品进入流通，其经营活动 停止，物业管理相应也随房地产市场的沉寂而处于休眠 状态。 3、复苏 进入20世纪80年代，改革开放政策使商品经济得以复 苏，特别是沿海开放城市率先打破了传统的土地管理和使 用制度，并实施一系列优惠政策，从而吸引了大量的外资 涌入，房地产业异军突起，涉外商品房产生。涉外商品房 的业主、住户大多为港、澳同胞和海外侨胞，他们按海外 生活的水准对商品房产提出售后要求，即对购房后保值、 增值的要求和居屋环境安全、舒适、文明的要求。传统的 福利性房管制度无法适应这一新形势，物业管理在涉外商 品房区最先被配套引入。 4、发展 随着我国市场经济体制的确立和发展，房地 产业重新崛起并迅速成为国民经济重要的产业部 门，现代物业管理行业由南向北，迅速由沿海地 区向内地省会城市发展起来。 典型事例： 1981年3月10日我国第一家物业管理公司—深圳市物业管理公司成立，来开了我国物业管理的序幕，标志着我国物业管理的诞生。 1983年由深圳市物业管理公司对特区内第一栋涉外商品写字楼——国际商业大厦实施物业管理。 1985年深圳市物业管理公司第一个对工业区实施物业管理，即由深圳市鹏基工业区管理服务公司对鹏基工业区实施物业管理。 典型事例： 1993年我国第一家实行招投标的物业，由深圳市住宅局主持，在住宅局所属莲花物业管理公司、万厦物业公司、大众