深圳律师二手房法律实务PPT-深圳市律师协会.ppt

目 录 案例1：李某（业主）莲花三村案 基本案情：成交价170万，买方已付定金10万元，李某因与中介发生纠纷拒绝配合买方监管首期款导致交易无法进行，买方委托律师直接向福田区法院起诉，要求追究李某的违约责任34万元（未要求返还定金），谁能胜诉？ 要点：交易细节、诉前准备、诉求确定（许俊义案）。 案例2：刘某（买方）星河国际案 基本案情：刘某无购房资格，与业主签订购房合同，成交价868万，已付定金100万及后续房款270余万（其中有支付业主债权人高利28万余元），业主尚欠银行贷款360万，双方口头约定刘某支付完毕成交价与所欠银行贷款差额（房屋净值）508万后任由刘某处置房屋，并因此做全权委托公证给刘某，待刘某付清款后将公证书交付刘某。后因刘某无力支付剩余房款，导致交易无法履行，刘某如何讨回已付款？ 要点：诉前谋划的重要性。 案例3：刘某（中介）合同诈骗案 基本案情：业主基于对刘某的信任，先后委托刘某出售两套房屋价值930万，刘某经丁某介绍找到买家，并为获取高额佣金，配合两买家在没有监管首期款的情况下过户，然后抵押到银行套现放高利贷及工厂投资，后因高利贷无法收回、工厂投资失败案发，深圳市检察院以合同诈骗罪向深圳中院起诉，今年12月18日无罪释放。 要点：熟知二手房交易流程的重要性。 案例4：田某（买方）香雅园案 基本案情：业主实收225万，红本在手，买方一次性付款，为规避税费，双方同时签订《价格成交确认书》，约定以登记价63万余元递件过户，任何一方要求以实际成交价过户的，承担由此增加的全部税费。后因房价暴涨，业主以父母不同意为由毁约不卖，田某向福田法院起诉，要求强制履行合同，案件可否胜诉？ 要点：二手房律师不但要懂合同法、房地产法，还有熟知交易流程、楼市政策及税收法规。 一、交易术语 1、红本房 2、绿本房 3、军产房 4、小产权房 5、期房 6、红本在手 7诚意金 8、业主实收 9、阴阳合同 10、首期款 11、按揭承诺 12、赎楼担保 13、全权委托公证 14、递件过户 15、跳单 16、ABC单 二、楼市政策 1、“限贷令”：从认贷又认房到认贷不认房。 ■2010年5月5日深府办（2010）36号文件《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》，破解：经营贷、消费贷（中信银行“7+2”）； ■“2014年9.30房贷新政”： 2、“限购令”：2010年9月3日深府办〔2010〕82号文件《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》； 3、“限外令”：2007年7月10日深国房〔2007〕254号文件《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》。 4、普通住房标准 5、交易税费 三、二手房交易流程 四、常见纠纷、实践处理、司法审判现状 1、限购纠纷 案例：宝安陈灿财案、福田刘先生星河国际案； 司法审判：业主不知情，买方承担违约责任； 风险规避：主体变更确认书。 2、按揭纠纷（不成、不足） 案例：钟先生1380万购天鹅堡贷款不成，陆先生1760万购香蜜湖一号贷款受限； 购房前必要时查询个人信用，确保自身符合贷款条件； 修改合同约定按揭不成一次性付款为按揭不成可以解除合同； 充分衡量自身支付及可以追加首期款的能力，特别约定按揭不足补足的范围。 3、限外纠纷 黄总东门商铺案； 司法审判：双方互不承担责任。 4、税费方面（税费承担） 案例：月亮湾山庄，业主实收608万，登记价88万，要求买方支付差额520万的个人所得税（20%）、营业税（5%）、契税（3%）等近150万元的高额费用！ 明确约定递件过户时的纳税申报方式及违反者应负的责任（签署《存量房交易税款计征申明》，避免阴阳合同）。 5、免税纠纷 罗湖区翡翠园案：业主先是以税费胁迫，后又拒不履行免税义务，递件过户后单方撤件； 明确约定业主负有保证自己及家庭成员申请免税的义务，由于业主本人或其家庭成员不予配合，由此增加的税款由业主承担。 6、高贷纠纷 二手房交易过程中的三个合同； 切忌单方虚高成交价合同给银行做贷款审批之用（按揭承诺函、金泓凯旋城案例）； 做好补充协议，设置首期款第三方收款账户（部分银行不支持），确保业主及时退款； 递件过后后不退款不抵押。 7、赎楼方面（一笔款、两笔款） 案例：梅林天虹 赎楼方式：业主自筹资金赎楼、担保公司一笔款赎楼、二笔款赎楼。 宁可支付短期利息，也不要一笔款赎楼！ 8、无权代理与无权处分 业主不追认情况下无权代理与无权处分的实践处理区别（无权处分合同有效，无权代理违约责任形态虚设）；