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不动产预告登记制度的完善的探析 　　自预告登记制度出台以来，从社会层面来看，我国房地产市场“一房二卖”的现象明显受到了遏制，而且对于抵押、地役等其他不动产物权变动的协议也可以进行预告登记，从而实现了在不动产交易中更好地维护债权人的权利和利益，促使双方当事人信守承诺，维护交易安全。从法律层面来看，债权人将不动产物权进行预告登记后，不至于因债权人的再处分行为而丧失物权，对债权人的债权请求权起到了很好的保全作用，赋予了债权人追究债务人除合同责任之外的另一种权利救济方式，在房地产交易中，违反合同的往往是掌握主动权的强者，而保护弱者也是预告登记制度价值的重要体现。 　　预告登记制度在我国可以称作一种新制度，其整个运行机制仍在探索之中，远远没有达到成熟，由于缺乏实践中案例的支撑和问题的发掘，其本身还存在许多不足之处。因此，一方面，我们要积极借鉴国外的成熟经验，引进适合我国国情的规定;另一方面，要结合自身情况对该制度进行补充、完善。本文将总结我国不动产预告登记制度存在的缺陷，并试图对该制度的完善提出一些建议。 　　一、预告登记制度在实践中存在的问题 　　(一)不动产登记法律制度不统一 　　《物权法》出台以前，我国的不动产登记制度散见于各种法律、行政法规、地方性法规和司法解释之中，从这些规定中我们可以看到不动产登记制度的基础，但是这些规定散乱、复杂且有相互矛盾之处，很多是为了满足行政需要而出台，不能很好地适应现代的物权交易市场，也不能很好地维护交易安全。2007年出台的《物权法》将不动产登记制度单列，这在不动产登记制度的立法进程上迈出了一大步，但是该法中许多条文是笼统概括性的，预告登记制度也仅有一个空壳，之后出台的《土地登记办法》《房屋登记办法》等规定为预告登记的程序做了补充，但仍然没有一部统一的法律将不动产登记制度全部囊括其中。我们不得不承认，迄今为止我国尚未建立统一的不动产登记制度，这种状况必须尽快改变。 　　(二)不动产登记机关不统一 　　《物权法》第10条规定:“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”可是，该规定目前只是一种原则性的规定，并没有得到很好的贯彻实施，统一的登记机构至今还未确定。我国目前存在的不动产类型中，森林、草原、土地、房屋等属于不同的不动产类型，由不同的行政机关分管，大多数情况下，登记机关也是分管它的行政部门。比如，《土地登记办法》第3条和《房屋登记办法》第4条分别规定了土地和房屋的登记主管机关，也就是说，关于土地方面的登记应当向国土资源行政主管部门提出申请，而房屋登记则应当向建设主管部门提出申请。此外，一般情况下，当事人进行登记，登记机关都要收取一定的费用，在利益的驱使下，不动产登记又成了各行政机关争抢的对象。 　　既然《物权法》已经规定了确立统一的登记制度，笔者相信目前登记混乱的状况只是暂时的，要协调各部门的利益、分配不同的工作内容仍然需要一定的时间。此外，不动产统一登记所面临的困难还包括协调统一的登记机关与各不动产管理部门的关系、分配不动产登记资源等。 　　(三)预告登记程序不完善 　　1.适用范围过于狭窄 　　我国《物权法》第20条的规定以及《房屋登记办法》和《土地登记办法》从不同范围和程度上规定了预告登记适用的范围。从这些法律条文中可以总结出，我国不动产预告登记的范围为不动产转移或消灭请求权以及不动产权利内容变更请求权。我国法律中没有规定在附条件或附期限的情形下，是否可以适用预告登记制度，而且目前法律中没有将“其他不动产物权协议”加以界定，这也说明我国法律中关于预告登记制度范围模糊不清。 　　许多国外的立法例对于预告登记的范围界定都比较清晰，而且都包含了附条件和附期限的请求权。日本法与德国法的规定相类似，认为预告登记的范畴包括给予或废止土地权利的请求权、土地上设定负担权利的请求权、变更顺位或内容的请求权以及附条件或附期限的请求权。但是因为日本的物权变动采用意思主义，所以物权也在预告登记的范畴之内。由此可以得知，在预告登记的范围方面，我国与上述国家相比范围过于狭窄，在实践中不利于操作，也容易产生分歧。 　　2.预告登记的效力有限 　　在我国，关于预告登记制度的法律规定中，无论是《物权法》还是《房屋登记办法》都明确规定了预告登记的保全物权实现的效力，通过文意解释等方法可以发现我国法律规定中也隐含着顺位效力，但是对排除破产和强制执行程序的效力均未提及。 　　从《物权法》第20条规定的预告登记的效力来看，我国对于预告登记的效力方面采取处分相对无效原则，这是值得肯定的。从其他国家的立法例看，德国、日本等国均