土地一、二、三级开发题稿.pptVIP

1.以政府为损益主体的开发模式 苏州做法：新区政府委托苏新集团公司融资、征地、配套，政府出让土地，并将土地出让金支付征地成本、财务费用，回购基础设施资产，不足的部分逐年用财政收入弥补。苏新集团公司是融资主体，而新区政府是损益主体。 重庆做法：建立政府全资的土地储备中心，由该中心以规划土地未来的土地出让金作为质押，向银行借款，由中心征地，并委托有关公司进行配套，中心代表政府出让、拍卖土地。 四、土地一级开发的融资模式 企业融资开发 政府出让土地 成本费用 土地收益 支付成本、回购资产 2.以企业为损益主体的开发模式 西安做法：西安高新区在“一次创业”期间也采用了以高科集团公司进行土地一级开发的模式，高科集团公司向银行融资并开发土地，以政府的名义出让土地，管委会（代表政府）除必要的财政支出外，将土地出让金和节余的财政收入都投入高科集团公司用于土地的滚动开发。 大连做法：大连软件园是由私营企业组建的大连软件园开发有限公司负责开发的。该园区的良性运营取决于三方面因素：一是独特的行业定位，二是政府的大力支持，大连市政府把软件作为支柱产业，投入了许多资源。三是良好的地段使得园区有可能获得较好的房地产开发收益，以支撑园区的良性发展。 企业融资开发 企业出让土地 成本费用 土地收益 政府财政支出 2.财政资金支持 土地一级开发资金需求量大，周转时间长，政策性较强，尤其涉及拆迁安置补偿等业务，需要强化财政政策的支持。 政府给予土地开发主体一定的财政补贴，以保证土地一级开发的顺利进行。 方式： ①财政资金作为资本金注入土地开发主体 土地一级开发企业的最低自有资金比例要求为30%-35%，政府可将财政资金以注册资本金的方式注入企业，以满足相关要求，并为后续银行贷款等融资方式提供保障。 ②贷款贴息 一级开发主体通过银行贷款等方式融得资金，同时承担了巨额财务成本，加大了土地一级开发的压力。政府可以通过贷款贴息的方式减轻主体压力，保证土地开发顺利进行。 ③保底承诺或收益分成 土地一级开发主体资金压力大，且收益无法保障，尤其是在土地招拍挂出让后，阻隔了一二级联动的开发方式。可以通过合同约定的方式，保障开发主体的最低收益。 案例： 云南城投与昆明市政府签订的土地一级开发业务合同中规定： “本合同项下全部可出让土地地块通过招标、拍卖、挂牌方式进行出让，全部可出让土地出让总价款在扣除全部土地一级开发总成本及按国家有关政策提取各项基金后的土地出让纯收益公司按50%的比例获得收益。但若公司按以上方式所提取的收益不足全部土地的一级开发总成本的5%时，昆明市人民政府将保证向公司另行支付差价款，以确保公司的收益不低于本合同项下的全部土地一级开发总成本的5%”。 土地开发融资渠道分析 从市场现状来看，土地一级开发的资金来源可分为三部分：金融机构贷款、财政资金和其他资金。 其中，财政投入和银行贷款仍然是土地一级开发的主要资金来源。 随着金融市场的发展，企业债券、中期票据等直接融资工具，资产证券化产品以及股权融资方式在土地一级开发中发挥的作用逐渐增大。 金融机构贷款方式： ①综合授信贷款：以企业为主体的土地一级开发方式，可以依靠企业的综合实力和信用，获得授信额度贷款。 综合授信业务是银行根据符合对外授信条件的法人客户的书面申请，综合评价法人客户的全面情况及提供的担保状况，确定该客户在一定期限内可使用的信用额度，并与之签订授信合同。 ②抵押担保贷款：通过抵押或其他担保方式获得银行贷款。例如将土地未来收益作为抵押物给银行，取得银行贷款。 REITS及其他资产证券化产品 REITs 房地产投资 信托基金 〓 房地产信托投资基金REITS（Real Estate Investment Trust） 诞生于20世纪60年代的美国，目前已经是国际上重要的房地产投融资方式。它通过发行受益凭证汇集众多投资者的资金，由专门机构经营管理，主要投资于能产生稳定现金流的房地产，在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给投资人，从而使投资人获取长期稳定的投资收益； REITS是一种具有高收益率的防御性投资产品，风险和收益介于股票和债券之间； REITS通常采取公司制或者契约制的形式，通过证券化的形式，将不可实时交易的大宗的房地产资产，转化为小份额的可实时交易的REIT份额，提高了房地产资产的变现能力和资金利用效率。 土地出让收益证券化，就是将归属土地一级开发商的土地出让收益部分设计成证券在资本市场出售，将未来的土地出让收益现值用于今天的土地一级开发业务。 一旦土地出让收益证券化能够实施，则土地一级开发业务就可以使用更多融资方式：财政拨款、银行贷款、土地信托、土地基金、土地债券、利用住房公积金、社会保险基金、保险资金、离退休基金、养老基金、企业或企业联合体融资、招商