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目 录 一、概述…………………………………………………………………3 二、市场环境分析……………………………………………………3 （一）整体概况………………………………………………………… 3 （二）区域房地产市场分析…………………………………………… 5 （三）消费者分析……………………………………………………… 9 三、策划对象特性分析…………………………………………… 9 （一）项目概况…………………………………………………………9 （二）技术资料…………………………………………………………11 （三）地块资源…………………………………………………………11 （四）周边配套设施……………………………………………………13 （五）交通配套状况……………………………………………………14 四、竞争状况分析………………………………………………… 14 （一）竞争楼盘基本情况………………………………………………14 五、项目SWOT分析………………………………………………15 六、目标………………………………………………………………17 （一）销售目标…………………………………………………………17 （二）财务目标…………………………………………………………17 七、项目定位…………………………………………………………18 （一）客户定位…………………………………………………………18 （二）产品定位…………………………………………………………24 （三）价格定位…………………………………………………………25 （四）形象定位…………………………………………………………28 八、项目营销策略………………………………………………… 30 （一）项目形象定位………………………………………………… 30 （二）项目营销推广策略………………………………………………31 （三）营销执行策略……………………………………………………33 （四）营销活动策略……………………………………………………38 （五 ）行动方案………………………………………………………41 附件 一．概述 海亮国际社区，处于银川向北发展带之上。按照银川城市发展“南进、北拓、西优、东控”战略，该区域未来将发展成为拥有配套功能齐全的城市副中心。根据银川市中心城市生态优先的发展模式，未来银川中心城市布局形态将呈现“四轴两带多中心”的格局。海亮国际社区所在区域正处于由“一轴”、“两带”围合而成的生态资源区内。如此丰富而珍稀的天然珍藏，气韵天成；天赋生态圈层，日渐成熟。海亮国际社区，紧邻唐徕渠、艾依河两大生态自然带，社区内北塔北湖、10000平方米英伦风情园林，与198公顷北塔湖公园遥相呼应。以山水意境为勾勒主体，融入欧式写意手法，立足银川的地域特色，将极具景观、生态价值的点式水景和线性水景与局部精细丰富的绿植、小品有机整合，利用微地形变化，形成高低有致、错落共生的真正自然生态环境，让建筑与景观相生相用，以达成人与自然、人与空间的和谐共融。舒适的人文居住环境，春则繁花似锦，夏则绿荫暗香，秋则霜叶似火，冬则翠绿常延。37°29～38°53，东经105°49～106°53之间，总面积9560平方公里。银川市地形分为山地和平原两大部分，西部、南部较高，北部、东部较低，略呈西南──东北方向倾斜，平均海拔在1010～1150米之间。银川属中温带大陆性气候，年平均气温8.5℃，日温差12～15℃，年平均日照时数2800～3000小时，是全国太阳辐射和日照时数最多的地区之一。年平均降水量200毫米左右，无霜期185天左右。主要气候特点是：四季分明、春迟夏短、秋早冬长，昼夜温差大。银川市行政区划面积7080平方公里。2003年年末耕地总面积14.37万公顷。黄河自南向北流经市境市境东界，过境长度78.4公里，年平均过境流量315亿立方米，境内有唐徕渠、汉延渠、西干渠、惠农渠四大灌溉渠系；地下水资源量7.7亿立方米。银川市植被以草原为主，森林较少，树种有杨树、榆树、柳树、槐、沙枣、落叶松、椿树、山杏、油松等，目前全市森林覆盖率8%。贺兰山区有国家保护的珍稀动物32种，有野生药用植物40多种。矿产资源有煤矿、赤铁矿、熔剂白云岩、熔剂硅石、熔剂石灰岩、磷块岩、水泥石灰岩、辉绿岩等。银川境内的贺兰石石质莹润，用以制砚，呵气生水，易发墨而护毫，自古就有“一端二歙三贺兰”。 2.1.2、经济环境 银川市是宁夏回族自治区的首府，全区政治、经济、文化中心，辖三区两县一市，即兴庆区、金凤区、西夏区、永宁县、贺兰县、灵武市，国土总面积9527.31平方公里，其中市区面积1667平方公里，城市建成区面积100平方公里。2005年末全市总人口140.6万人，其中，非农业人口86.67