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论物业设备设施维护与管理 PAGE PAGE 14 论物业设备设施维护与管理 ? 摘要：如何提高设备管理水平及保障设备安全、经济运行，节能降耗，保证安全生产,消除环境污染，有效地预防设备和人身事故及社会公害，是现代设备管理的重要课题。本文结合北京市“泛海物业管理的设备管理”案例，概述了设备管理的应用背景、管理方法和技术手段，分析了泛海设备管理的新问题和改进措施。旨在为如何提高设备管理水平及保障设备安全、经济运行提供一些借鉴。 关键词：物业管理 设备设施 现代化管理? ?? ? 一、泛海国际居住区的物业管理简介 北京泛海国际居住区现辖樱海园、碧海园、香海园、蘭海园共计四个园区，建筑面积56万平米。共26座楼宇，51个单元，1749户。主要设备包括83个风机房，40个配电室，16个水泵房，59个电梯机房，104部电梯， 387台水泵， 663个摄像头，中控系统、消防系统、门禁系统设备约300台，各类配电箱、柜、盘约2000个，各种灯具约12000盏，公区窗户3389扇，公区地面及墙面约30万平米。若以现有工程人员39人计算，人均管辖面积约1.44万平米。。所用中水由市中水公司供给。在居住区兰海园、香海园东侧是商业街,商业街位于朝阳区星火西路，由17#、19#楼两栋楼构成：地上三层，地下二层，总建筑面积40000余平米。有东风地区服务中心、泛海国际南社区服务站及商户28家（26家已开业，其中：含银行6家，餐饮9家，超市1家，电器商场1家等，2家已签订合同，未开始装修)。商业街各商户每月水能源消耗5011吨；电能源消耗474200度。 商业街配套设施：配电室两座，中控室两座，风机房4座，地下污水提升泵12台，电梯机房6座，直梯10台，扶梯2台，消防楼梯15条，消防前室34座，湿式报警阀间2座，商业街物业办公区每月平均用电22000度。小区物业。泛海南社区所管辖的小区为泛海国际居住区，由泛海建设集团股份有限公司开发建设。并由泛海旗下全资子公司——泛海物业管理有限公司对小区进行管理。该公司注册资金5000万元，具有国家一级物业管理资质，为中国物业服务百强企业，是中国物业管理协会常务理事单位、中国物业管理协会设施设备技术委员会主任单位、北京市物业管理协会理事单位、深圳市物业管理协会常务理事单位、北京市质量信得过单位、北京市物业管理示范（五星级）住宅小区、全国物业管理示范住宅小区。若以现有工程人员39人计算，人均管辖面积约1.44万平米。因此，工程管理部的工作量是十分繁重的。 ??泛海国际居住区设备多、结构复杂、管理起点高，对物业管理队伍的素质要求也相对较高。泛海国际居住区设有中央空调系统、给排水、排污系统、高低压供电系统、煤气供应系统、电梯系统，还设有楼宇自控系统、通信系统、办公、保安、消防系统。物业管理企业需要建立一支高素质的专业技术人员管理队伍，运用先进的管理手段、方法，对综合楼各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。 二、泛海物业设备管理的重要性 ??泛海物业的价值不但取决于其“超白金”服务和“管家模式”服务、坐落位置、建筑结构、空间布局和室内外装潢，很大程度上还取决于配备设备的品质性能、系统结构和运行状况。如:写字楼租金的确定是否符合甲级写字楼要求等。尤其是民生银行大厦的金融系统设备的供电保障，不能有丝毫差错，否则因设备故障导致银行清算或证券交易中等数据丢失，后果不堪设想。 ??物业管理的设备管理是一门发展中的应用学科，它包括系统理论和丰富的实践经验两个有机的组成部分。为了实现物业管理企业设备管理现代化的目的，管理人员必须学习和掌握设备管理的基本原理，树立现代化科学管理的思想，结合物业设备的特征和具体实践，完善科学的管理组织机构和管理制度，提高自身的素质水平，推广先进的设备管理方法和管理技术手段，以促进物业管理企业的设备管理向着现代化的方向发展。随着经济体制改革的深化和竞争机制的引入，物业管理对现代化设备的需求和依赖程度越来越高，设备的作用也越来越突出。事实上，设备管理几乎涉及到物业管理企业经营过程的各个环节。 三、泛海物业现代化设备带来的新问题 （一）工程管理部的新问题 ??工程技术人员流动性大，素质水平参差不齐，在客户报修服务中，客户满意度较低，同时体现出设备管理体制不完善。备管理的基础资料不全，在维修保养设备时因没有资料而无法达到设备维修的及时性与完好性，影响服务质量。 （二）现代化设备的新问题??????????? ? 现代化设备的大量使用，造成线路复杂，供电电流大，变配电设备供电负荷大，2010年因配电柜绝缘降低供电母排短路起火而造成停电，给企业和客户造成重大的损失，同时带来负面的影响.设备的投资改进和使用维护费用大量增加，迫切要求注重设备与设备管理的经济效益，如：设备使