“小产权房” 保护性法律法规的探讨.docVIP

“小产权房” 保护性法律法规的探讨 　　[摘 要]“小产权房”有几个定义，文章所涉及的是“乡产权”，即由享有该土地所有权的乡（镇）政府、村委会的允许下开发建设并发放乡（镇）或村委会印发的权属证书的房屋。因为“小产权房”并没有经过房管部门的备案，国家对此类房屋的建设又持否定的态度，所以，基本上得不到法律的保护。笔者认为，单靠当地政府从行政层面来解决这个问题是不切实际的，国家应该出台针对“小产权房”的相关法律，对已有“小产权房”的归属做法律规范，对以后建设“小产权房”做法律上的条件限制。只有将“小产权房”予以正名，才能从法律层面保护产权所有人的和政府的权益。 　　[关键词]“小产权房”；法律保护；必要性 　　小产权房的存在由来已久，以前一直没有受到重视，但随着近年房市的一路走高，房产价格急剧上升，价格相对低廉的小产权房才开始进入人们的视野，小产权房由于存在诸多问题，它的出现影响了房地产市场健康、稳定的发展，也影响了人民的安居乐业，推动小产权房理论的研究，成为了我们当前迫在眉睫研究的话题之一，下面本文剖析小产权房存在的原因，以及推动小产权房完善的对策意义。 　　一、我国“小产权”房存在的原因 　　（一）相关规定之间的矛盾 　　《民法通则》中第71条规定：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利。《物权法》第4条规定：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第39条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《物权法》第3条第3款规定：国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。依据上述法律，似乎“小产权房”是有合法地位的，事实上，“小产权房”也是当地乡镇政府同意并且发放证书的，是承认的。然而我国《土地管理法》第43条、第44条明确规定，不论任何单位及个人进行工程建设并且需要使用土地的，必须依法按照规定程序申请，才能合法使用国有土地；将农用土地变性为建设用地的，或者工程建设需要占用土地的，必须按照法律法规有关要求办理变性转用手续。以上法律制度之间的矛盾，将“小产权房”推向了极为尴尬的境地。对于农村集体而言，他们本身并不拥有集体土地产权，至少在完全意义上的土地产权不可能拥有，因而在土地流转市场里边是不可能存在农村集体所有土地的。“小产权”房无法进入房地产交易所办理转让、抵押、过户，是不能够得到法律保护的。 　　（二）住房的刚性需求与高房价之间的矛盾 　　近十年，我国经济发展迅速，即使政府针对抑制房价积极尝试着出台不同的政策，然而，房价依然是居高不下。随着城镇化进程的大力推进，大量已经丧失土地的农村劳动力纷纷涌入城市，他们都希望能够在城市有一个属于自己的住房；另外，城市中也有一部分人因为子女已经成人，也需要一套房子给他们将来的生活铺路。然而他们的收入使得他们对城市的住房望而却步，种种类似的刚性需求使人们不得不把注意力集中到周边城镇的“小产权房”上。而对于出售“小产权房”的集体而言，这获得的收入远远高于土地被占用补偿款。这种矛盾让“小产权房”如雨后春笋一般，大量出现在城市周边的城镇。 　　二、小产权房带来的社会危害 　　（一）加速耕地减少，威胁国家粮食安全 　　我国整体处于地少人多的国情之中，土地资源更显其重要性，截止到2011年，我国耕地面积18.25亿亩，其中发达城市诸如北京、天津、上海、浙江、福建、广东六省市人均拥有的耕地面积比联合国粮农组织确定的0.8亩的警戒线还要低。中国要以世界7%的耕地养活世界22%的人口，粮食问题是一个关系社会和国家稳定的大事。但是小产权房这种自发行为的出现，让很多原有的耕地变成了高楼，在一定程度上直接导致耕地面积减少，并且在近几年中，小产权房问题凸显，如果不加以抑制，将会导致更多的土地被侵占，耕地面积及粮食安全将无法得到保障。 　　（二）小产权房购买者的利益存在潜在性的危害 　　1.物权法上不受保护 　　因为房屋属于不动产，根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据法律规定，农村的宅基地使用权以及在其上的房屋所有权是不能够自行转让的，即使转让也应是在集体经济的内部，不能够转让给城市居民。因此，即使买受人获得了当地政府相应的“产权”文件，也不产生物权效力。因此，一旦国家决定对于集体土地进行征用或拆迁，将有可能直接导致买受方得不到任何经济补偿。 　　2.债权法上因存在合同无效的法定事由，购买者的权益不能得到保护，这一点在《合同法》第52条第（五）项有明确的规定“有下列情形之一的，合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定。”因此，买受方如果是城镇居民，在购买小产权房之后，