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“小产权房”“权”归何属 　　摘 要：2013年两会期间，“小产权房”再次成为热点议题，有人认为应该顺应市场规律给“小产权房”“松绑”，但也有人认为其本质上就是违反法律规定的，这种现象的大规模出现反映出法律规范不够严格，因此主张进行“大规模清理”。各方争论不休，这就说明了单纯的清理并不能根本解决这一问题，要正确地对其进行分类，在目前无法从根本上改变中国土地制度的情况下，也许这才是维护好农民的利益，同时维护良好的市场经济秩序的最好出路。 　　关键词：“小产权房”；土地制度；市场规律；经济秩序 　　中图分类号：D920.1 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2013）15-0112-02 　　对于“小产权房”我们通常的理解就是在农村集体建设用地上由开发商建造并出售给城镇居民的商品房，因为无法获得合法的产权证书得不到法律的保障所以称为小产权房。可是对于小产权房为什么得不到法律保障不甚了解，更何况要维护自己的权益。 　　一、“小产权房”概述 　　（一）“小产权房”的由来 　　小产权房并不是一个法律概念，而是源自于新闻媒体的一种称谓，是相对于“大产权房”而言的。“大产权房”是指由国家颁发产权证的房屋，这种房屋由开发商办理合法的房屋开发立项手续、土地出让手续，并按规定将土地出让金和使用税出让给国家，由国家给开发商颁发土地使用证和房屋预售许可证[1]；而由乡镇政府或村委会颁发产权证书的房屋叫“小产权房”，这种房屋是在农民集体土地上建设的，由享有该土地所有权的乡政府或村委会单独开发或者和房地产开发企业联合开发建设，并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书[2]。“小产权房”之所以“小”是因为买方也就是实际购房者对于小产权房拥有的是部分产权或者说是受限制的产权，实际上是因为没有国家房地产行政管理部门颁发的合法产权证明。 　　（二）“小产权房”的分类 　　目前存在的小产权房基本可以归纳为以下四类： 　　第一类，本村村民在宅基地上的自建住宅。这是小产权房中数量最多的一种类型。对于这一类小产权房的权属问题并无争议。 　　第二类，非本集体经济组织的村民、城镇居民、法人及其他组织购买了本村村民在宅基地上的自建的房屋持有经村委会变更的“产权证明”。对于此类小产权房的权属问题是争论的一个焦点。根据《土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者以出租的形式用于非农业建设，因此如果要将农民集体所有的土地进行开发并要进入市场进行交易，那么唯一的途径就是将征收集体土地的那个主体变成国家，如果国家将集体土地变为国家土地，然后再由房地产开发商向国家缴纳土地出让金来购买土地用于合法的房地产开发和交易，如此“小产权房”才能进入合法的渠道进行自由买卖。那么从这点来看，如果不是通过这种渠道将集体土地上建设的房屋进行交易，那么就是违背了严格限制农村集体土地进入市场交易的原则，这类小产权房理所应当被认为因为违反《土地管理法》的规定而被认定为违法。那么国家是不是就能够根据这些来认定村民将自建房屋出卖给城镇居民就是违法，对于这类的产权就不认可，不给予法律的保障呢？首先我们应该看到，这些政策都是禁止性规定，但毕竟“法无明文禁止”，这种以政代法、以令代法的做法本身就是不妥的。虽然《民法通则》第6条规定法律对于民事活动没有明确规定的，应当遵守国家政策，但也有人认为即便国家政策规定了禁止城镇居民购买小产权房，也不能因此就否定买卖合同的效力[3]。因此，本人认为无论从哪个角度来说，禁止村民将自建的房产转让给城镇居民，不承认其合法的产权，这一做法并不合理有据。 　　第三类，为了改善本村村民的住宅条件，由本村村民集体出资，在集体用地上建设的，不存在违反土地使用法规的情况下，持有村委会出具的“产权证明”。对于此类产权，根据《物权法》第59条第1款规定：“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。” 　　第四类，为了获取经济利益，房地产开发商同农村集体经济组织通过某种途径，以占用农用地、农村建设用地或者农村宅基地的形式，将农民的集体所有土地开发成为商品房，并将开发建设的房屋销售给农村村民、城镇居民，买方仅有村委会出具的产权证明。这里也要分为两类进行分析：一类是将此类房屋销售给农村村民之后的产权归属。此类小产权房的权属争议的焦点所在，首先，此类小产权房是纯粹从经济利益出发；其次，此类房产销售的对象是农村村民和城镇居民。根据《土地管理法》的规定，任何单位和个人进行建设，必须依法申请使用国有土地。该法还规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，由于我国目前房地产交易实行“房地一体”①的规则，这显然是违反法律的。在现实生活中，农村集体经济组织在将集体土地出让给开发商时通常作为农民个人是没有发言权的，得到的补偿也很少