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对新时期在建工程抵押登记的思考 　　摘 要：在建工程抵押登记是房地产管理一项新的工作。文章论述了房地产在建工程抵押内容，分析了当前工作中的存在问题与登记风险，提出在建工程抵押登记工作的管理对策。 　　关键词：在建工程 抵押登记 存在问题 管理对策 　　中图分类号：F285 　　文献标识码：A 　　文章编号：1004-4914（2013）05-259-02 　　近年来，国家对房地产市场进行了持续调控，金融机构对利用土地和房屋抵押贷款的门槛不断提高，信贷规模严格控制，房地产企业面临着前所未有的资金信贷难问题。在资金链愈发紧张的情况下，利用在建工程抵押贷款已成为企业的一种主要融资渠道。《物权法》、《房屋登记办法》规定“正在建造中的建筑物”属于可以抵押的财产，因此，面对新形势，如何进一步规范和拓展在建工程抵押登记已成为房屋登记机构必须认真探讨和解决的问题。 　　一、房地产在建工程抵押的内涵 　　根据建设部令第56号《城市房地产抵押办法》的规定：“在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”2000年《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（以下称《解释》），也进一步明确在建工程抵押的有效性，《解释》第47条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。结合上述规定，在建工程抵押的定义包含了四层内容：一是在建工程抵押贷款的用途必须是取得在建工程继续建造的资金，这就要求银行发放的贷款只能用于该在建工程的建设，不能发放流动资金款或者其他类型贷款。二是办理在建工程抵押登记时，相关资料的主体应该一致，抵押合同上的抵押人必须是借款合同的债务人，同时也应是该在建工程所占用土地的使用权人，抵押人不能以其在建工程为第三人的债务提供担保。三是在建工程抵押的贷款人只能是具有贷款经营权的商业银行。四是在建工程的抵押物只能是抵押人合法取得的国有土地使用权连同在建工程的投入资产。 　　二、存在问题与登记风险 　　近年来，在建工程抵押作为一种有效的融资方式，正逐渐被企业和金融机构所接受，特别是当银根收紧的形势下，在建工程抵押的融资作用明显提升。但因现有的法律法规并没有具体和系统性的规定，在建工程抵押存在一些现实问题，给房屋登记机构带来了登记风险。一是抵押权的优先级问题。按照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条的规定，处理房地产纠纷优先考虑的，首先是善意的购房人，其次是工程款，最后才是抵押权。二是垫资建设对抵押权的影响。建筑市场普遍存在施工单位垫资建设，而开发商将部分房地产抵付工程款的现象，如果开发商同时又将该在建工程向银行进行抵押，一旦出现纠纷，就会因工程价款优先于抵押权，而使银行债权的保障度降低。如果一旦出现商品房预售款、施工单位垫资款和在建工程抵押贷款三种款项相加超过了该商品房项目全部价值的现象，将严重损害上述三方的权益，影响社会稳定。三是评估定价的弊端。一些贷款银行通过市场评估甚至是协商作价的方式确定在建工程的价值，而市场评估和协商作价又没有统一的标准，如果开发商利用评估公司高估在建工程的价值，使之大大超出实际投入资产，甚至超出市场价格，将造成严重的抵押风险。四是房地分离的现状。房地一致是房屋登记的基本原则，《物权法》第182条规定“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押财产视为一并抵押”。但现实中，在一宗建设用地上，因分期开发建设，而并存有在建工程和已办理房屋登记的建成项目，如果已建成的项目先于在建工程办理了抵押手续，则所占的整宗建设用地使用权也会一并抵押。此时，即使在建工程也办理了抵押登记手续，也会因土地使用权存在重复抵押或是顺位在后，而造成在建工程抵押价值严重缩水。 　　三、新时期在建工程抵押登记的探索 　　《物权法》、《房屋登记办法》的颁布，为在建工程抵押的广泛运用打开更为宽广的空间，需要房屋登记机构去探索，更好地支持企业的融资。 　　1.在建工程抵押与预告登记的区别。预购商品房抵押即俗称的“按揭”，《房屋登记办法》颁布后，其规范的称呼为“预购商品房抵押权预告登记”。虽然，预告登记和在建工程抵押都是以未建成的房屋进行抵押，十分相似，但从房屋登记的角度看，两者还是存在以下区别：（1）抵押的标的物不同。根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款