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公允价值计量在投资性房地产中的应用思考 　　摘要：公允价值计量是投资性房地产后续计量的重要模式之一，本文主要阐述了我国有关投资性房地产的相关定义，进而探讨了在投资性房地产中应用公允价值计量的优点，并针对公允价值计量模式存在的问题进行探讨，最后提出了解决这些问题的具体措施。 　　关键词：公允价值计量 投资性房地产 应用 　　根据新《企业会计准则――基本准则》和《企业会计准则第3号――投资性房地产》的规定，，在投资性房地产计量方面，我国首次允许企业在成本模式之外使用公允价值模式进行会计计量。该模式的引进一方面体现了国内会计准则与国际准则的趋同更进了一步，另一方面，给传统会计模式带来了强烈的冲击，对我国房地产企业的会计实务形成了重要的影响。以下就公允价值计量模式在投资性房地产中的应用问题进行具体探讨。 　　▲▲一、我国对投资性房地产会计计量问题的具体规定 　　（一）投资性房地产的界定 　　根据新会计准则要求，为实现房地产的资本增值或赚取租金，也可能二者兼具的房地产即为投资性房地产，目的在于投资获取收益。主要有出租的建筑物、土地使用权以及持有但在做增值转让的准备、出租的土地使用权等 　　（二）投资性房地产进行后续计量的方式 　　公允值计量法以及成本计量法是计量投资性房地产时的重要计量模式。因为法规中，公允值计量方式是可以被房地产企业进行相应的计量的，企业存在较大的选择余地。但是，公允值的计量模式并没有在大多数的房地长企业使用。公允值计量办法是优点与缺点并存的一种计量模式。 　　▲▲二、在投资性房地产中运用公允价值计量模式的优点 　　（一）公允价值计量有助于反映资产的真实价值，满足信息使用者的决策需求 　　投资性房地产的持有目的就是为了增值或者赚取租金，传统会计计量模式强调以历史成本为基础，历史成本计价并不能真正反映投资性房产的真实价值。引入公允价值计量模式可以反映投资性房地产的市场价值，更真实地反映企业的经营能力、偿债能力及所承担的财务风险，有助于信息使用者更好地做出决策，也能够帮助企业来了解房地产交易取得的总体效果。 　　（二）引进公允值的计量方式是紧跟国际潮流的必然 　　国际上，公允值计量被较多的应用到市场经济计量当中，这说明，我国会计准则正在吸收借鉴国际会计准则，同时，企业可对国内外企业价值做对比。 　　（三）公允价值计量模式有助于提高房地产企业的融资能力 　　对于上市公司，公允价值模式可使资产增值显性化，提升企业投资性房地产的账面价值。同时，由于重估增值计入当期损益，使公司利润增加，价值提升，这对上市公司的再融资以及社会形象会产生积极影响。对于非上市公司，采用公允价值计量模式，将增加企业的净资产，降低企业的资产负债率，有助于增强企业向银行融资的能力，同时增加了净资产后，企业通过股权融资的金额也将增加。 　　（四）企业采用公允值的计量办法可确保增加利润，但所得的实质性税赋并为此提升 　　参考财税（2007）80号中相关规定，企业对投资性房地产、金融负、金融资产等以公允值方式给予计量的，在持有阶段，及时变动了公允值，纳税所得也不应包含其中。在结算或处置阶段，可将历史成本扣除后存在的差额或得到的处置价款一并的包含在该阶段的纳税所得额。所以，投资性房地产以公允值计量的后果为，企业增加效益的同时，却并不是出现所得税赋同时上升的情况。 　　▲▲三、公允价值计量在使用过程中可能出现的问题 　　（一）尚未有客观有效的环境方便计量公允值 　　参考“新会计准则”在这一块的规范，存在极其严格的适用条件对公允值计量模式应用到投资性房地产范围。新的会计准则明确表示，房地产交易市场的活跃以及企业可从中获取关于类似、相同的房地产价格与另外的交易信息是公允值价格计量应用到投资性房地产并做科学估计的必要条件。这也说明，投资房地产的公允价值是不可以借鉴估值技术做明确的。但是《企业会计准则第3号――投资性房地产》却有不同的定义，所谓的相似或同类房地产指的是以建筑物为基础，其存在相近或相同的结构类型、形同的性质、相同的地理环境、相同的地理区位、相近后相同的新旧程度、相近或相同的使用状况等；以土地使用权为基础，指在位置区域、城区相同的情况下，其存在相近或相同的地理环境、土地相近或相同的状况等。分析发现，房地产的类似或相同、房地产活跃市场的相同的寻找比较棘手。所以，投资性房地产虽然可采用公允值给予计量，但是，存在较为困难的明确公允值，那么，当前市场条件的合理公允值的明确是较难确保的。 　　（二）税收问题的影响 　　采用公允价值模式计量投资性房地产时，按照目前我国有关税收规定，可能受到影响的是房产税？房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金向房产所有人或经营人征收的税种。现行房产税有两种征收方式，从价计征或从租计