从“烂尾”工程的历史教训及其整治效果谈投资风险控制和效益最大化.docVIP

从“烂尾”工程的历史教训及其整治效果谈投资风险控制和效益最大化 　　【摘 要】 对所谓“烂尾工程”展开剖析，指出其核心问题在于投资风险控制和效益最大化，综合整治势在必行，并结合自身工作实践，提出了几种整治模式。 　　【关键词】 建设工程；“烂尾”楼；投资风险；综合整治 　　上世纪末出现的所谓“烂尾楼”工程，曾是城市建设中的一大痼疾。但随着我国房地产市场的逐渐复苏和发展，“烂尾楼”工程又似乎成了香饽饽，房产商竞相争逐，趋之若鹭。开始淡忘了它的过去。我们不能也不应忘却这段特殊时期的教训，特别是在目前的整治阶段，更要亡羊补牢，引导有序开发，以取得城市景观和经济效益双“佳”之效果。 　　1 烂尾工程的由来 　　1.1 开发盲目，缺少必要的市场调研 　　市场的需求是多样的，因此房地产开发应能满足不同层面、不同内容的需要。而前几年的房地产开发明显的缺少针对性、独特性，一窝蜂的状况严重。举个例子，前两年我区的“太阳都市花园”首推欧陆风情，喷泉、雕塑、钢化玻璃不锈钢栏杆、花色墙面，确实在当时一片古板、沉闷、军营式的建筑风格里形成一道亮色，给人们带来一种崭新的建筑风味。但就此之后，各家房地产开发商纷纷跟潮，雕塑、喷泉、广场，却多是粗糙、生硬的照搬照抄，在这种情形下，开发的那些“仿制品”不成功是很自然的事，带来的只能是后期的“烂尾工程”。 　　1.2 规划设计、技术配套跟不上时代要求 　　规划是龙头，是先导。长期来，尽管市中心城区改造规模庞大，但一直没有一个专业规划，对旧城区改造“拆、改、留”中哪些该拆、哪些宜改、哪些要留，缺乏规划指导，毫不顾忌周边建筑的影响范围，造成工地和邻边建筑业产生矛盾，迫使工程停滞不上。此外，技术配套跟不上时代要求，等工待料、顾此失彼。 　　1.3 资金不能及时到位 　　目前房地产企业的融资渠道中存在个别企业报表不实，企业资产评估缺乏公正，贷款不能先还后借，审核不利、信用评定不实，资金挪作它用、抵押行为缺乏规范化等，造成资产链脱节。 　　1.4 缺乏良好的管理人才 　　在房地产业快速发展时期，房地产开发人员中不少人是从其他行业跳槽该行，半路出家，尤其是一些决策和设计管理人员，他们在新观念、新理念的吸收和创作上，仍显得有些欠缺，很大程度上跟不上现时房地产开发市场的需要。 　　2 烂尾工程的综合整治 　　2.1 综合整治的功能和机制 　　综合整治烂尾工程涉及到城市建设管理及金融、司法等诸多方面，是一项复杂的系统工程，综合整治的管理功能需要运用法律的、经济的、行政的手段来实现。 　　一是法律的手段，它的作用是确权，以调整不同利益主体（如政府和投资者、投资者和投资者、投资者和居民业主、投资者和金融部门、投资者和施工企业、材料供应商）之间的利益关系，运用法律手段来保全资产。 　　二是经济的手段，它的作用是盘活房地产资金，对没有偿还能力的在建工程将其实物评估后，实行在建工程转让，或以实物归还银行贷款，银行将这些实物形态的不良资产玻璃给相应的资产管理公司，由资产管理公司根据市场供求规律，降价或续建，使烂尾楼真正进入消费领域。 　　三是行政的手段，它的作用是发挥宏观调控作用，一方面要严格控制土地供应和新上的房地产项目，按规定收回土地使用权，统一规划、统一管理、合理使用。另一方面牵头对烂尾工程进行公开招标、拍卖，并组成专门为栏位工程在税费、抵押费、评估费、诉讼费、转让契税、登记费等各项收费方面提供一条龙服务，帮助烂尾工程解决过程中遇到的各类难题。 　　综合整治烂尾工程，首先要建立务实、高效管理机制。其核心问题就是改善城市景观，提高投资效益，要运用法律的、经济的、行政的手段，分门别类的梳理烂尾工程的不同性质的问题，制定整治方案，由建设行政主管部门牵头，会同计划、规划、房地、住宅发展局等相关部门具体实施，这是综合整治烂尾工程的一种组织保证。 　　2.2 综合整治烂尾工程的对策分析 　　2.2.1 提高社会投资效益是综合整治烂尾工程的核心问题 　　一般而言，房地产企业存在的终极目标是最大限度地追求利润。西方发达国家的房地产业平均利润率约为6%左右，而我国房地产业的行业利润则远远高于一般行业，导致不少国有的房地产发展商，在销售空置商品房或烂尾工程托盘时不愿意降价，而宁愿死守着销售无望的楼盘。他们认为，只要这些楼盘（实物）在，国有资产也就在，就不会流失，实际上这是一种误区。马克思说：资本只有在运动中不断增值，才有生命力。一旦沉淀下来，不流动了，就死了，就不是资本。社会主义国有资本也是这样。如果已经生产出来的实物―楼盘，不能进入市场，不能流动，那么已投入的资本，即成本，就无法收回，新创造的价值也无法实现。不仅如此，发展商实际上还要支付以下四笔费用：①支付银行贷款利息；②支付纯建筑物和土地资本的折扣；