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房地产行业培训苏晶2016.07.05 2016年上半年土地市场的纷纷扰扰 截至6月15日，全国总价超过15亿，溢价率逾50%的地王总数达90宗，成交总价2924亿。相比前两次地王潮，今年这一次二线城市成了土地市场绝对的主角，一线城市供地有限且拿地门槛的不断提高使得房企将拿地战场转移至二线城市，并屡屡造出天价地王。 2016年是中国有史以来地王出现最密集的年份，以“高总价、高单价、高溢价率”为代表的三高地块普遍出现在一、二线城市中，并持续刺激该地区房地产市场。就目前来看，地价超过房价已经从一线城市逐步蔓延到二线城市。 截至6月29日，2016年上半年一线城市土地出让金合计1461.75亿元，同比下调了17.3%；而二线城市合计成交金额为6139.12亿元，同比涨幅高达56%。其中，以苏州、南京、杭州、合肥为代表的二线城市土地出让金排名更是居于全国前几位。 一、重点城市量价齐升带动土地市场火热 图：2011年至今各级城市住宅用地成交楼面价同比涨幅 如图所示：二线城市住宅用地楼面价领涨全国。 表：2016年1-5月代表城市住宅用地单价地王TOP10上榜门槛及平均溢价率 杭州、南京、苏州、合肥，四个长三角城市统称长三角“四小龙”，地王频出，使得地王门槛提高，整体溢价率大幅提升。 二、地价上涨背后的逻辑 图：2008年至2016年5月M2、存款准备金率和中长期贷款利率（月度） 资本推动开启上涨周期，一线城市政策收紧，房企抢滩热点二线城市。 图：代表城市住宅出清周期及销供比变化情况 热销行情下代表城市库存吃紧，房企补仓意愿增强 代表城市住宅销售走高，库存显著降低，激发房企补仓意愿。 国企+上市房企跑步入场，行业整合压力促房企加快拿地。 表：今年以来部分成交高价地块 纵观整个土地市场，国有企业和上市房企几乎垄断了一、二线城市核心区域的地块，中小房企拿地难上加难。可以说，不差钱的央企和来钱容易的上市房企，共同为二线城市的土地市场掀起了资本巨浪。 大型房企合并已经成为趋势，在此趋势下拥有充足土地资源的房企在未来的重组计划中将掌握更多的话语权，而缺少土地储备的房企极有可能成为被吞并的对象，在这种局面之下，拥有危机意识的房企不得不继续激流勇进，为企业未来的发展扩充资源。 地方政府财政压力大，土地出让收入重要性凸显 另外一个重要原因就是，地方政府对于土地收入的依赖在很大程度上为土地市场起到了推波助澜的作用，地方政府选择在市场上行阶段推出优质、高价的地块也促使当前土地市场地王不断被刷新。 三、地王潮潜在的风险 图：代表城市高端住宅销售套数 从需求的角度来看，二线城市高端住宅市场需求终归有限，地价高企导致的住宅被高端化将造成未来一段时间高端产品供应量的猛增，供应与需求结构出现错位，导致地王项目去化的困难。 限制性政策面临加码，市场或将出现调整 苏州、南京土地限价政策效果有限，限制性政策或将加码。 宽松货币政策下资本大量流入房地产，需警惕系统性金融风险。 无论从银行信贷支持还是社会融资方面均较为宽松，使得房企纷纷加大了融资规模，负债规模大幅提高。未来若货币政策出现收紧或市场迎来调整，或将造成巨大的市场波动。目前，无论是房企还是金融机构都应该警惕市场风险。 四、预计房企拿地应回归理性，政府政策谨慎处之 在目前的形势下，房企拿地投资决策陷入两难境地，若不拿地，未来经营将陷入困境，企业或成为行业整合对象； 而若积极拿地，目前地价已脱离实际价值，未来能否解套前景不明，而且抱着以时间换空间的态度拿地王的企业并不在少数，企业或将面临巨大的财务风险。 最后，总结一下。鉴于货币政策短期收紧的可能性较小，房地产市场在惯性作用下，热度还将持续一段时间； 从市场周期的角度来看，上半年地价快速上涨也会对热点城市的房价产生正反馈，房价也还会出现一定补涨，所以地王潮也许还将继续。 谢谢！ * *