安芯智能港业服务方案.doc

为了促进安芯智能港物业服务的各项综合管理和服务的规范化，根据《物业服务方案编制程序》的要求，公司组织编写了这本《安芯智能港物业服务方案》。 本方案基本涵盖了安芯智能港物业服务活动的全过程，明确了物业服务的方向和需要达到的目标，是物业服务活动的指导性文件，并在管理活动中参照执行实施。 由此方案而引申或发展的各项制度、工作规程、运行记录表格等，在方案中不予补充或修改。当管理体系外部和内部发生重大变化时，本方案作适当修改。 本方案从2011年4月1日起生效，现予批准。 总经理： 2011年3月6日 一、总论 （一）管理模式 深圳市福田物业发展有限公司淮安分公司安芯智能港物业服务中心作为安芯智能港物业服务方案及措施的具体实施者。对安芯智能港实行一体化、专业化的物业服务运作模式。管理上采用质量管理体系（ISO9001:2000）、环境管理体系(ISO14001:2004)职业健康安全体系(OHSAS18001:2001)三大管理体系对内部运作进行控制，同时参照国家建设部“城市物业服务和住宅示范小区”标准执行。 （二）管理理念 物业服务中心将以严谨、科学、务实的管理和礼貌、周到、高标准的服务为安芯智能港营造安全、文明、洁净、优美的工作环境。使管理服务能满足对方工作人员的要求。 （三）管理目标 1、环境卫生、消杀、绿化达标率为95%，清洁保洁合格率95%以上。 2、设备完好率95%以上。 3、物业管理建设单位总满意率95%以上。 4、有效投诉处理并整改率100%以上。 5、员工上岗前培训合格率100%。 （四）管理标准的评价 1、内部评价 a 物业服务中心自检 b 公司内部质量审核 c 公司内部物业服务考评、抽检 d 公司内部安全检查 e 其它相关部门检查 2、外部评价 a 各级物业服务考评团考评、验收 b 业主投诉 c 建设单位意见调查 d 其它相关部门检查 二、服务中心内部运作方案 （一）物业服务中心内部管理组织架构 （二）人员配置（合计：35人） 项目经理1人、服务中心主任 1 人、事务助理2人，共4人。 维修组：机电维修员 2人。 清洁绿化组：8人。 护管队：23人。 物业服务中心共计35人 （三）岗位职责 1、区域经理 在公司领导班子的领导下，主持物业服务中心的全面工作。 负责具体组织对物业的验收及接管工作。 根据国家、地方、行业和公司的有关法律、条例和规定，制定本物业服务中心的运 作管理制度。 根据公司管理方针、目标的要求，建立并组织实施本物业服务中心质量/环境/职业健康安全管理活动的持续开展，维护管理体系的有效运行。 领导全体员工完成公司及部门下达的责任目标和年度管理目标。 对物业服务中心的全面工作有决策指挥权，对员工的录用和辞退有决定权。 对物业服务中心的财务收支负责。 对物业服务中心的整体服务质量和安全生产负责。 负责物业服务中心数据的收集和分析，负责物业服务中心不合格服务的处理及纠正预防措施的实施和跟踪。 根据公司管理体系相关程序文件，对管理、服务和经营等合同及供方进行评审。 负责物业服务中心培训计划的审核，组织实施新入职劳务工入职培训以及执行情况的跟踪和监督。 负责对物业服务中心员工进行考核，并据实进行奖罚。 负责物业服务中心的月检工作。 负责组织物业服务中心各项工作的符合性评价。 2、物业服务中心主任 认真贯彻执行公司的经营管理方针、政策、指示、规定，坚持为业主服务、为社会服务的经营目标，努力搞好小区物业管理工作。 熟悉物业管理相关条例细则，物业服务中心各项工作规程，收费标准等；了解小区业主基本情况及小区结构、设施功能等。 主要负责住宅区维修、业主投诉、治安、社区文化、绿化、保洁和监控室等方面工作，在总经理不在时主持日常工作。 负责组织落实小区的各项安全检查，确保小区安全有序，做好应急预案的落实、演练和突发事件的处理。 负责组织市文明住宅小区、省文明住宅区和国家优秀管理住宅小区的评选申报工作和组织实施工作，坚持高质量、高水准，切实提高住宅区的管理服务工作水平。 切实抓好住宅区宣传教育和社区文化工作。坚持宣传教育与社区文化相结合，大型主题活动与日常文化生活相结合，开展各种各样的社区文化活动，提高业主的文化修养和道德水准。充分利用各种大众媒体，宣传文明向上的精神风貌，树立高尚住宅区整体公众形象。 负责组织物业服务中心的各项工作检查。通过检查、考核，加强部门及现任人员的工作责任感，树立争一流工作成绩的荣誉感，督导各项管理服务工作的有效