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小区市政自来水管线产权探讨 　　摘要：通过分析建筑规划红线内自来水管道与设施的产权现状，不同的产权归属对用户和自来水企业产生的影响，以及法律法规的相关规定，探讨面临的产权困境，提出解决办法。 　　关键词：建筑规划红线；自来水管道与设施；产权；归属 　　 　　中图分类号：TU99 文献标识码：A 文章编号： 　　 　　1、小区市政自来水管线一般指房地产住宅项目红线内地下管线，是住宅配套基础设施的重要组分部分，它是住宅小区的“血管”和“神经”，不断向业上输送着能量[1]。 　　按时间顺序，北京市小区市政自来水管线的发展可分为以下三个阶段： 　　①20世纪80年代初-20世纪90年代初 　　 此阶段国内城市住宅小区的建设主要分为两类，一是各级企事业单位、机关自建自管房；二是属于统建、联建和拆迁安置房，建成后交由房管部门或联建单位自管。多数小区没有专门的物业，小区市政自来水管线的产权复杂，管理上各自为政，缺少自来水集团统一协调和维护。 　　 ②20世纪90年代初-21世纪初 　　此阶段，小区自来水管线产权复杂，管线缺少维护，给居民带来了相当大的不便。为了加强对小区自来水管线的管理，北京市出台了《北京市城市公共供水管理办法》（1992），该管理办法规定了新建项目配套管线的建设与开通程序，但对建成后的产权未进行明确，小区自来水管线的维护也多由开发商与管线运营单位协议处理。 　　③21世纪初-至今 　　此阶段，房地产市场高速发展，与之对应的是小区市政自来水管线的纠纷与投诉日益增多，比如交房时用临水代替正式水等。为进一步规范市场， 2002年政府对《北京市城市公共供水管理办法》进行了修正，要求新建小区的自来水管线须与住宅项目主体同时设计、施工与验收，同时明确了小区自来水管线在建成后将产权移交给自来水公司，由自来水公司对小区市政管线统一进行管理。 　　 　　2、产权因境 　　关于住宅小区红线内自来水管线的产权，相关的法律法规如下： 　　①《中华人民共和国物权法》第七十二条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。” 　　②国务院颁布的《物业管理条例》第二十七条明确规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。” 　　③原建设部颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定：“共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。” 　　住宅小区市政管线及设施均由开发商投资建设，其费用已纳入建设项目概算，用户在购置商品房时，其支付的房款中已经包含小区市政管线与设施的建设费用。 　　综上所述，从法律角度来看，小区自来水管线的产权应属于建设单位，在项目竣工交房后，自然转移给业主共有，管理维护也由物业公司或业主认可的专业公司负责。 　　 按目前做法，政府的规定与国家的法律法规就产生了冲突。而从“谁投资、谁受益”的法律角度出发，首先要分清谁是真正的受益者。在北京，水是紧缺资源，从自来水公司角度，小区居民利用大市政配套管线，使用上了干净的自来水，可以说是得到了益处；而从居民角度，自来水公司未进行投资，无偿得到了小区管线，并通过管线售水获得了利润，应当属于受益者。 　　想分清谁是真正的受益者，就需要知道自来水公司的详细运营情况，是否通过小区自来水管线获得了额外利润。 在北京，自来水行业完全处于垄断地位，住宅小区周边的大市政管线的投资资金也多样化，有的属于政府拨款，有的属于一级开发公司投资，同时政府还有相应补贴，因此很难计算出自来水公司详细运营成本，详细利润也无从知晓。 　　3、目前的解决方案 　　关于产权的归属虽有争议，但产权归属后，维护主体就已经明确，小区自来水管线由自来水公司进行维护和更新是不争的事实。与此带来的是另一个问题是，二次加压后的户外自来水管线怎么办？ 　　按目前的做法，自来水公司接受产权的仅是同大市政自来水管线直接相连的户外部分，对于高层，四层或五层以上的部分，自来水压力是不足的，需通过水泵二次加压，该部分户外的管线的设计同低层部分一致，仅仅是压力不同，但是维护却是物业公司，而在管线需更新时，却要动用公共维修基金。对于业主来说，是不公平的，交的是同样的水费，享受的服务却是不一样。对于低层住户，更没有对运营单位选择的权利。 　　4、建议解决方案 　　⑴产权归自来水公司 　　结合目前现状，可由开发商在小区开发时，与自来水公司协商，双方按比例出资，由开发商按建筑类型或规模支付一定的配套费